Clauses abusives dans un bail : les 10 pièges à éviter en 2026

Une clause abusive est réputée non écrite : elle n'engage pas le locataire même si elle est signée. Pour un bailleur, en insérer une, c'est s'exposer à voir pans entiers de son bail invalidés.

Qu’est-ce qu’une clause abusive ?

L’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énumère aux points a) à t) les clauses réputées non écrites dans un bail d’habitation. « Réputée non écrite » signifie que la clause n’engage pas le locataire même signée, sans qu’il soit nécessaire de saisir un juge pour la supprimer. En cas de litige, elle ne produira aucun effet juridique.

D’autres dispositions complètent ce socle : l’art. 15-II loi 89-462 (droit de préemption du locataire en cas de congé-vente), l’art. 21 loi 89-462 (délivrance gratuite de la quittance), l’art. L.121-5 du Code de la consommation (impossibilité d’imposer un mode de paiement), et l’art. 22-1 loi 89-462 combiné à l’art. 2297 C. civ. (régime du cautionnement).

Les 10 clauses fréquemment qualifiées d’abusives

1. Pénalité forfaitaire en cas de retard de paiement

L’art. 4-h) de la loi 89-462 répute non écrite toute clause qui impose au locataire, en cas de retard, une pénalité forfaitaire s’ajoutant au loyer dû. Seule la clause résolutoire (art. 24 loi 89-462, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023) permet de sanctionner un impayé, dans le cadre strictement encadré par la loi.

2. Facturation des quittances de loyer

L’art. 21 loi 89-462 impose la délivrance gratuite de la quittance au locataire qui en fait la demande. Toute clause faisant payer ce document au locataire est abusive.

3. Cautionnement pour une durée indéterminée

L’art. 22-1 loi 89-462 (régime propre aux baux d’habitation) combiné à l’art. 2297 C. civ. (rédaction issue de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021) impose que le cautionnement soit à durée déterminée ou explicitement limité à la durée initiale du bail et ses renouvellements, avec mention manuscrite par la caution. Une caution signée sans limite temporelle claire est fragilisée.

4. Interdiction générale des animaux de compagnie

L’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 (dite loi Joxe-Faure) répute non écrite toute clause interdisant la détention d’un animal familier dans un local d’habitation. Seule exception légale : les chiens classés en 1^re catégorie au sens de l’art. L.211-12 du Code rural (chiens d’attaque).

5. Interdiction absolue de sous-location

La sous-location sans l’accord écrit du bailleur est interdite par l’art. 8 loi 89-462, mais une clause qui interdit toute sous-location y compris avec accord écrit est abusive au titre de l’art. 4-j).

6. Clause mettant les grosses réparations à la charge du locataire

L’art. 6 loi 89-462 place les grosses réparations à la charge du bailleur. La liste limitative des réparations locatives à la charge du locataire résulte du décret n° 87-712 du 26 août 1987. L’art. 606 C. civ. en fournit la définition classique (murs, voûtes, poutres, toitures). Toute clause transférant les grosses réparations au locataire est réputée non écrite — c’est l’une des clauses les plus fréquemment détectées en contentieux.

7. Renonciation au droit de préemption du locataire

En cas de congé-vente, le locataire bénéficie d’un droit de préemption prioritaire (art. 15-II loi 89-462). Ce droit existe aussi, dans un cadre différent, lors de la première vente après mise en copropriété au titre de l’art. 10-I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975. Une clause qui fait renoncer le locataire à ce droit est réputée non écrite.

8. Modification unilatérale du loyer hors IRL

En application de l’art. 17-1 loi 89-462, le loyer ne peut évoluer qu’à la date anniversaire du bail et uniquement selon l’IRL — et seulement si une clause d’indexation est prévue. Toute clause qui permet au bailleur de modifier le loyer en cours de bail hors de ce cadre strict est abusive.

9. Prélèvement automatique obligatoire

L’art. 4-n) loi 89-462 interdit d’imposer au locataire le prélèvement automatique comme mode de paiement. La règle générale figure également à l’art. L.121-5 du Code de la consommation (le professionnel ne peut imposer un mode de paiement déterminé au consommateur). Une clause qui rend le prélèvement obligatoire sans alternative proposée est abusive.

10. Solidarité des colocataires au-delà du bail

L’art. 8-1 loi 89-462, ajouté par la loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014), encadre strictement la solidarité entre colocataires : celle du colocataire sortant prend fin soit à l’arrivée d’un remplaçant, soit au plus tard 6 mois après la prise d’effet du congé. Toute clause qui prolonge cette solidarité au-delà est abusive.

Ce que vous pouvez faire

Auditer vos baux existants est rapide : passez-les un par un dans notre quiz de conformité bail. Il analyse les principaux points de vigilance et vous indique les risques potentiels.

Pour tout nouveau bail, partez du contrat-type annexé au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. C’est ce que Proplio utilise par défaut pour générer les baux — vous ne risquez pas d’y insérer une clause abusive par erreur.

Ressources officielles

• Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (version consolidée)
• Légifrance — décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (contrat-type)
• ANIL — trouver votre ADIL (conseil gratuit)
• service-public.fr — location d’un logement vide
• Commission des clauses abusives — recommandation n° 2000-01 relative aux contrats de location

Article informatif publié le 18 avril 2026. Les textes cités sont ceux applicables à cette date. Une clause abusive produit la sanction automatique de la réputation non écrite (art. 4 in fine loi 89-462) : aucune action en justice n’est nécessaire pour qu’elle soit neutralisée. Cet article ne constitue pas un conseil juridique individualisé ; pour une clause précise à rédiger, modifier ou contester, consultez un avocat ou votre ADIL.