Quelle différence entre rentabilité brute et nette ?

La rentabilité brute = (loyer × 12) / prix d'achat × 100. La rentabilité nette soustrait les charges annuelles (taxe foncière, copro, assurance, vacance, maintenance) avant de diviser par le prix. Elle reflète le rendement réel hors fiscalité.

Le simulateur prend-il en compte les impôts sur le revenu ?

Non. Le calcul s'arrête au rendement net hors fiscalité, car la part des impôts dépend de votre régime (micro-foncier 30 %, réel, LMNP) et de votre TMI. Pour une projection nette-nette personnalisée, consultez votre expert-comptable.

D'où viennent les données de prix et de loyer ?

Les prix d'achat sont estimés à partir de la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, data.gouv.fr). Les loyers marché viennent des observatoires locaux des loyers (OLL) avec un fallback sur la base DVF (rendement moyen 5 %).

Comment les charges sont-elles estimées ?

Pour la taxe foncière et la TEOM, le simulateur utilise prioritairement les données officielles DGFiP issues du fichier REI (Recensement des Éléments d'Imposition) — taux votés réels par commune et EPCI + valeur locative cadastrale moyenne. Les autres charges (copropriété ~30 €/m²/an pour un appartement, assurance PNO ~100 €/an, provision de vacance d'1 mois de loyer/an) restent des moyennes nationales ajustées par coefficient département.

Quel cash-flow mensuel viser ?

Pour un investissement neutre, l'objectif est cash-flow ≥ 0 € (le bien s'auto-finance). Un cash-flow positif est l'idéal mais rare en zones tendues. Un cash-flow négatif signifie qu'il faut compléter chaque mois avec votre épargne — cela peut rester rentable patrimonialement si la valeur du bien augmente.

Faut-il intégrer les frais de notaire ?

Le simulateur ne les intègre pas par défaut, mais ils représentent ~7,5 % du prix dans l'ancien et ~3 % dans le neuf. Vous pouvez les ajouter au prix d'achat saisi pour intégrer leur impact sur la rentabilité.

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Simulateur de rentabilité locative

Calcul gratuit basé sur les données publiques DVF, OLL et INSEE.

1Adresse
2Bien
3Achat & crédit
4Loyer

Adresse du bien

Utilisez l'autocomplétion (Base Adresse Nationale) pour une localisation précise.

Prix marché DVF

Les prix d'achat sont estimés à partir de la base officielle DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiée par data.gouv.fr.

Loyer marché OLL

Les loyers de référence proviennent des observatoires locaux des loyers, mis à jour annuellement.

Taxe foncière DGFiP

La taxe foncière et la TEOM sont calculées à partir du fichier REI officiel publié annuellement par la DGFiP — taux votés réels et VLC moyenne par commune.

Comment lire les résultats ?

Rentabilité brute: (Loyer mensuel × 12) / Prix d'achat × 100. Indicateur rapide mais qui ignore les charges : à compléter par la rentabilité nette.
Rentabilité nette (hors fiscalité): Rentabilité brute moins les charges annuelles estimées (taxe foncière, copro, assurance, vacance, maintenance). N'inclut pas l'imposition sur les revenus fonciers, qui dépend de votre régime fiscal.
Cash-flow mensuel: Loyer encaissé moins charges (mensualisées) moins mensualité du crédit. Indicateur de la trésorerie réelle générée par le bien chaque mois.
Loyer break-even: Loyer minimum pour avoir un cash-flow nul (le bien s'auto-finance). Si le loyer marché est en dessous, l'opération nécessite un effort de trésorerie mensuel.

Mention légale

Cette simulation est fournie à titre indicatif, sur la base des données publiques DVF (data.gouv.fr) et des moyennes nationales INSEE. Elle ne saurait remplacer une étude personnalisée par un professionnel (expert-comptable, courtier, notaire).

Comprendre le calcul de rentabilité en détail