Simulateur de rentabilité locative

Calcul gratuit basé sur les données publiques DVF, OLL et DGFiP.

Comprendre la rentabilité d'un investissement locatif

La rentabilité locative mesure le rendement annuel d'un bien mis en location par rapport à son prix d'achat. C'est l'indicateur clé pour comparer plusieurs projets d'investissement entre eux, ou pour décider si un bien donné mérite d'être acquis. On distingue trois niveaux : rentabilité brute (loyer annuel ÷ prix d'achat), rentabilité nette (après charges réelles : taxe foncière, copropriété, assurance, vacance, maintenance) et rentabilité nette-nette (après imposition sur les revenus fonciers, qui dépend du régime fiscal choisi).

En France en 2026, les taux moyens constatés sont de 3 à 4 % brut en zones très tendues (Paris, Lyon, Bordeaux), 5 à 6 % en moyenne nationale, et 7 à 10 % dans les villes moyennes ou pour les petites surfaces (studios, T2). En rentabilité nette hors fiscalité, comptez 2 à 3 points en moins.

Ce simulateur calcule automatiquement ces trois indicateurs ainsi que le cash-flow mensuel (la trésorerie réellement générée chaque mois après remboursement du crédit) et le loyer break-even (loyer minimum pour un cash-flow nul). Il s'appuie sur les bases publiques DVF (transactions immobilières), OLL (loyers de marché) et le fichier REI DGFiP (taxe foncière réelle par commune).

1Adresse
2Bien
3Achat & crédit
4Loyer

Adresse du bien

Utilisez l'autocomplétion (Base Adresse Nationale) pour une localisation précise.

Prix marché DVF

Les prix d'achat sont estimés à partir de la base officielle DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiée par data.gouv.fr.

Loyer marché OLL

Les loyers de référence proviennent des observatoires locaux des loyers, mis à jour annuellement.

Taxe foncière DGFiP

La taxe foncière et la TEOM sont calculées à partir du fichier REI officiel publié annuellement par la DGFiP — taux votés réels et VLC moyenne par commune.

Comment lire les résultats ?

Rentabilité brute: (Loyer mensuel × 12) / Prix d'achat × 100. Indicateur rapide mais qui ignore les charges : à compléter par la rentabilité nette.
Rentabilité nette (hors fiscalité): Rentabilité brute moins les charges annuelles estimées (taxe foncière, copro, assurance, vacance, maintenance). N'inclut pas l'imposition sur les revenus fonciers, qui dépend de votre régime fiscal.
Cash-flow mensuel: Loyer encaissé moins charges (mensualisées) moins mensualité du crédit. Indicateur de la trésorerie réelle générée par le bien chaque mois.
Loyer break-even: Loyer minimum pour avoir un cash-flow nul (le bien s'auto-finance). Si le loyer marché est en dessous, l'opération nécessite un effort de trésorerie mensuel.

Questions fréquentes sur la rentabilité locative

10 réponses aux questions que se posent le plus souvent les investisseurs.

Quelle différence entre rentabilité brute et nette ?

La rentabilité brute = (loyer × 12) / prix d’achat × 100. La rentabilité nette soustrait les charges annuelles (taxe foncière, copro, assurance PNO, provision de vacance et de maintenance) avant de diviser par le prix. Elle reflète le rendement réel hors fiscalité. Une 3e mesure, dite « nette-nette », intègre en plus l’imposition sur les revenus fonciers — elle dépend de votre régime (micro-foncier 30 %, réel, LMNP) et de votre TMI.

Quel taux de rentabilité viser en 2026 ?

Les moyennes constatées en France en 2026 : 3 à 4 % brut en zones tendues (Paris, grandes métropoles), 5 à 6 % en moyenne nationale, 7 à 10 % dans les villes moyennes ou pour les petites surfaces (studios, T2). En rentabilité nette, comptez 2 à 3 points en moins. Un investissement est généralement considéré comme intéressant à partir de 5 % net dans l’ancien.

Le simulateur prend-il en compte les impôts sur le revenu ?

Non. Le calcul s’arrête au rendement net hors fiscalité, car la part des impôts dépend de votre régime (micro-foncier 30 %, réel, LMNP) et de votre tranche marginale. Pour aller plus loin, consultez nos articles dédiés au déficit foncier, au LMNP réel et au comparatif micro-foncier vs réel, ou demandez une projection nette-nette à votre expert-comptable.

D’où viennent les données de prix et de loyer ?

Les prix d’achat sont estimés à partir de la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, data.gouv.fr) — les transactions immobilières réelles enregistrées par les notaires. Les loyers marché viennent des observatoires locaux des loyers (OLL) avec un fallback sur la base DVF (rendement moyen 5 %). Ces deux sources sont publiques et mises à jour régulièrement.

Comment les charges sont-elles estimées ?

Pour la taxe foncière et la TEOM, le simulateur utilise prioritairement les données officielles DGFiP issues du fichier REI (Recensement des Éléments d’Imposition) — taux votés réels par commune et EPCI + valeur locative cadastrale moyenne. Les autres charges (copropriété ~30 €/m²/an pour un appartement, assurance PNO ~100 €/an, provision de vacance d’1 mois de loyer/an) restent des moyennes nationales ajustées par coefficient département.

Comment réduire la taxe foncière de mon investissement ?

La taxe foncière dépend de la valeur locative cadastrale et des taux votés par la commune et l’EPCI — vous ne pouvez pas la « négocier ». Mais vous pouvez : (1) contester la valeur locative si vous estimez qu’elle est mal évaluée (formulaire 6660-REV), (2) choisir un logement neuf qui bénéficie d’une exonération partielle de 2 ans, (3) en LMNP régime réel, déduire intégralement la TF comme charge.

Quel cash-flow mensuel viser ?

Pour un investissement neutre, l’objectif est cash-flow ≥ 0 € (le bien s’auto-finance). Un cash-flow positif est l’idéal mais rare en zones tendues. Un cash-flow négatif signifie qu’il faut compléter chaque mois avec votre épargne — cela peut rester rentable patrimonialement si la valeur du bien augmente (plus-value à la revente) et si le crédit s’amortit sur 20-25 ans.

Rentabilité brute Paris vs province : pourquoi un tel écart ?

Paris affiche typiquement 3 à 4 % brut alors que des villes moyennes (Limoges, Saint-Étienne, Le Mans) atteignent 8 à 10 %. Pourquoi ? Les prix d’achat parisiens (10 000 €/m² en moyenne 2026) ne sont pas corrélés au loyer marché (encadrement IRL + plafonnement zone tendue). En revanche, Paris reste attractive pour la plus-value à long terme, alors que la province privilégie le cash-flow immédiat. Le bon choix dépend de votre objectif : trésorerie ou patrimoine.

Faut-il intégrer les frais de notaire ?

Le simulateur ne les intègre pas par défaut, mais ils représentent ~7,5 % du prix dans l’ancien et ~3 % dans le neuf. Pour une simulation réaliste, ajoutez-les au prix d’achat saisi. Sur 200 000 € d’ancien, comptez ~15 000 € de notaire — ce qui fait passer une rentabilité brute de 5 % à environ 4,65 %.

Pinel, LMNP, déficit foncier : quel régime fiscal choisir ?

Le Pinel (neuf en zone tendue) offre une réduction d’impôt de 9 à 14 % sur 6/9/12 ans mais s’éteint au 31/12/2024. Le LMNP réel permet d’amortir le bien et le mobilier — souvent l’option la plus avantageuse pour les meublés. Le déficit foncier (régime réel) permet d’imputer les travaux jusqu’à 10 700 €/an (21 400 € pour la rénovation énergétique). Le choix dépend du type de bien, du montant de travaux prévus et de votre TMI.

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Mention légale

Cette simulation est fournie à titre indicatif, sur la base des données publiques DVF (data.gouv.fr), OLL et REI DGFiP, ainsi que de moyennes nationales INSEE. Elle ne saurait remplacer une étude personnalisée par un professionnel (expert-comptable, courtier, notaire).

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