LMNP régime réel : amortissement et charges déductibles en 2026

Au régime réel BIC, un LMNP peut amortir la valeur du bâti sur ses composants (structure, façade, toiture…) et déduire l'intégralité de ses charges. Résultat : des loyers encaissés pendant de nombreuses années sans impôt — à condition de bien maîtriser les règles.

LMNP : rappel du statut et conditions d’éligibilité

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique aux propriétaires qui louent un ou plusieurs logements meublés répondant aux critères de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 (liste minimale de mobilier) et dont les recettes locatives n’atteignent pas le seuil du statut LMP (loueur en meublé professionnel).

Contrairement à la location nue, les revenus d’une location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), régie par le Code général des impôts (CGI, art. 34 et suivants) — et non dans la catégorie des revenus fonciers. Cette distinction a des conséquences fiscales majeures, notamment l’accès à l’amortissement comptable.

Seuil LMP / LMNP en 2026

Vous êtes LMNP (et non LMP) si au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :

• Vos recettes locatives brutes annuelles issues de la location meublée sont inférieures à 23 000 €.
• Vos recettes locatives meublées n’excèdent pas les revenus professionnels (salaires, pensions, BIC/BNC d’une autre activité) de votre foyer fiscal.

Dès que ces deux conditions sont toutes deux dépassées simultanément, vous basculez en LMP, avec des conséquences importantes : inscription au RCS, imposition des plus-values professionnelles et, sous conditions, cotisations sociales TNS. Ce basculement mérite une attention particulière si votre patrimoine meublé croît rapidement.

Micro-BIC ou régime réel BIC : le choix fondamental

Tout loueur en meublé choisit entre deux régimes d’imposition. Ce choix conditionne directement le montant de votre impôt.

Le micro-BIC : simple mais souvent moins avantageux

Le micro-BIC s’applique de plein droit si vos recettes annuelles brutes n’excèdent pas 77 700 € pour une location meublée classique, ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés (seuils 2026 — à vérifier sur impots.gouv.fr en cas de modification législative).

L’abattement forfaitaire est de 50 % sur les recettes brutes (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés). Vous déclarez les loyers en case 5ND de votre déclaration 2042 C PRO : l’administration calcule automatiquement les 50 % imposables.

Le micro-BIC est avantageux uniquement si vos charges réelles (amortissements compris) représentent moins de 50 % de vos recettes. En pratique, dès que vous avez un emprunt immobilier ou que le bien a été acheté à crédit, le régime réel est quasi systématiquement plus favorable.

Le régime réel BIC : la puissance de l’amortissement

Au régime réel, vous déduisez l’ensemble de vos charges réelles — y compris les dotations aux amortissements, ce qui est impossible en location nue. C’est là le principal avantage du statut LMNP : l’amortissement permet de déduire progressivement le coût du bien et de ses composants, même si aucune dépense réelle n’a été engagée cette année-là.

Le régime réel BIC implique de déposer une déclaration 2031 (liasse fiscale BIC simplifiée ou réelle) avec les annexes 2033 (bilan simplifié, compte de résultat, tableau des immobilisations). Il est fortement conseillé de faire appel à un expert-comptable, même si la loi ne l’impose pas.

L’amortissement LMNP : le cœur de l’avantage fiscal

L’amortissement est la déduction annuelle représentant la dépréciation économique du bien immobilier et de ses composants. En LMNP régime réel, vous pouvez amortir la valeur du bâti (hors terrain), le mobilier et les travaux de rénovation.

La méthode par composants

L’administration fiscale impose une approche dite “par composants” (plan comptable général, règlement CRC 2002-10) : le bien immobilier est décomposé en plusieurs éléments dont chacun a sa propre durée d’amortissement.

Exemple chiffré d’amortissement LMNP

Prenons un appartement meublé acheté 200 000 €, avec un terrain estimé à 15 % (soit 30 000 €), donc une valeur amortissable de 170 000 €, plus 12 000 € de mobilier.

Ce mécanisme explique pourquoi la plupart des LMNP au régime réel dégagent un résultat BIC proche de zéro ou légèrement déficitaire pendant toute la durée du prêt, sans débourser aucune somme supplémentaire.

Les charges déductibles au régime réel LMNP

En complément des amortissements, le régime réel BIC permet de déduire l’ensemble des charges exposées dans l’intérêt de l’activité de location meublée.

Charges financières

• Intérêts d’emprunt du prêt immobilier et du prêt travaux — déductibles en totalité, sans plafond ni restriction (contrairement aux revenus fonciers où ils ne peuvent pas aggraver le déficit imputable sur le revenu global).
• Frais de dossier bancaire, frais de garantie (caution, hypothèque), assurance emprunteur.

Charges d’exploitation courantes

• Taxe foncière (hors taxe d’ordures ménagères refacturée au locataire).
• Cotisation foncière des entreprises (CFE) — les LMNP sont en principe redevables de la CFE (sauf exonération locale ou première année). Montant variable selon la commune et la valeur locative cadastrale.
• Assurance propriétaire non occupant (PNO) et garantie loyers impayés (GLI).
• Charges de copropriété non récupérables sur le locataire.
• Honoraires de gestion : agence immobilière, frais de mise en location, frais de rédaction de bail.
• Frais comptables : honoraires de l’expert-comptable, adhésion à une association de gestion agréée (AGA). L’adhésion à une AGA vous permet en outre d’échapper à la majoration de 25 % des bénéfices qui s’appliquait historiquement aux non-adhérents (supprimée depuis 2023 pour les adhérents, mais l’adhésion reste avantageuse pour d’autres raisons).
• Abonnements logiciels de gestion locative, frais de publicité pour mise en location, frais de déplacement documentés.

Travaux et dépenses d’entretien

Les dépenses de réparation et d’entretien sont déductibles en charges l’année de leur paiement. Les travaux de rénovation ou d’amélioration importants peuvent, selon leur nature, être soit déduits immédiatement en charges, soit immobilisés et amortis sur leur durée d’usage. Ce choix relève d’une décision comptable à prendre avec votre expert-comptable.

LMNP vs location nue : une différence fiscale majeure

Si vous hésitez entre louer votre bien meublé ou vide, le tableau ci-dessous résume les différences fiscales clés. Pour aller plus loin sur la fiscalité de la location nue, consultez notre guide Revenus fonciers 2026 : micro-foncier ou régime réel, que choisir ?.

Le traitement fiscal du déficit BIC LMNP

Au régime réel, si vos charges (amortissements inclus) dépassent vos recettes, vous dégagez un déficit BIC non professionnel. Ce déficit est reportable sur les bénéfices BIC de location meublée des dix années suivantes, mais il ne s’impute pas sur votre revenu global tant que vous restez LMNP (non professionnel).

En pratique, cette limitation n’est pas pénalisante car les amortissements visent précisément à annuler le résultat imposable, pas à créer un déficit. Un LMNP bien optimisé au régime réel affiche un résultat nul — ce qui signifie qu’il encaisse des loyers sans payer d’impôt sur ceux-ci, pendant de nombreuses années.

Plus-value à la revente : le point sur la réforme

C’est le sujet le plus sensible et le plus évolutif de la fiscalité LMNP. Voici les règles en vigueur et les incertitudes à connaître.

Règle applicable jusqu’à fin 2024 (rappel historique)

Avant la loi de finances pour 2025, les LMNP revendant leur bien bénéficiaient du régime des plus-values des particuliers (article 150 U du CGI) : abattement progressif pour durée de détention conduisant à une exonération totale après 30 ans (22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux). Les amortissements déduits pendant la détention n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value — ce qui constituait un avantage considérable.

Réforme introduite par la loi de finances pour 2025

Quelle que soit l’issue de ce débat, la vente d’un bien LMNP reste soumise au régime des plus-values des particuliers (et non au régime des plus-values professionnelles, qui s’applique aux LMP). L’abattement pour durée de détention continue à s’appliquer — c’est la base de calcul (prix de revient) qui est potentiellement modifiée.

CFE et obligations déclaratives du LMNP

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

En tant que LMNP, vous exercez une activité commerciale au sens fiscal. Vous êtes donc en principe redevable de la CFE (article 1447 du CGI), sauf si votre commune accorde une exonération. La CFE est due chaque année, même si votre bénéfice BIC est nul. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du local et de la commune — comptez généralement entre quelques centaines et quelques milliers d’euros.

La première année d’activité est exonérée. Vous devez déposer une déclaration initiale 1447-C avant le 31 décembre de l’année de début de location.

La déclaration 2031 et les annexes 2033

Au régime réel, vous déposez chaque année une liasse fiscale BIC composée de :

• Formulaire 2031 : déclaration des résultats BIC (à déposer au service des impôts des entreprises, SIE, dont vous dépendez).
• Annexe 2033-A : bilan simplifié (actif/passif).
• Annexe 2033-B : compte de résultat simplifié.
• Annexe 2033-C : tableau des immobilisations et des amortissements — c’est ici que vous détaillez les composants et les dotations annuelles.
• Déclaration 2042 C PRO : report du résultat BIC sur votre déclaration de revenus personnelle (case 5NA si bénéfice, 5NY si déficit).

La date limite de dépôt de la 2031 est généralement fixée au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l’année suivante (à vérifier sur impots.gouv.fr).

Maillage avec les autres dispositifs

La fiscalité des investissements locatifs est souvent abordée de manière globale, mais les régimes BIC (meublé) et revenus fonciers (location nue) sont totalement étanches l’un vis-à-vis de l’autre : un déficit BIC meublé ne se compense pas avec des revenus fonciers nus, et vice versa.

Pour comparer avec la location nue et le déficit foncier (applicable uniquement en location nue, jusqu’à 10 700 € imputable sur le revenu global), consultez nos articles dédiés. Vous pouvez aussi calculer rapidement la révision annuelle de votre loyer avec notre calculateur IRL en ligne.

FAQ — LMNP régime réel 2026

Est-il obligatoire de faire appel à un expert-comptable en LMNP régime réel ?

Non, la loi n’impose pas d’expert-comptable. Mais la liasse 2031 avec ses annexes 2033 (tableau des amortissements, bilan simplifié) est techniquement complexe. Un expert-comptable spécialisé en location meublée sécurise votre déclaration et ses honoraires sont eux-mêmes déductibles en charge. L’adhésion à une association de gestion agréée (AGA) apporte également des garanties en cas de contrôle fiscal.

Peut-on amortir un bien reçu par héritage ou donation en LMNP ?

Oui. La base amortissable est la valeur vénale du bien au moment où il entre dans le patrimoine locatif meublé, c’est-à-dire la valeur retenue lors de la succession ou de la donation. Ce n’est pas nécessairement le prix d’achat initial du défunt. L’expert-comptable définira cette base à partir de l’acte notarié ou de l’évaluation successorale.

Les amortissements pratiqués en LMNP créent-ils un déficit imputable sur mes salaires ?

Non, en tant que LMNP (non professionnel). Le déficit BIC résultant des amortissements ne s’impute que sur les bénéfices BIC de location meublée des dix années suivantes. Il n’affecte pas vos salaires, retraites ou autres revenus du foyer — c’est une différence fondamentale avec le déficit foncier de la location nue. En contrepartie, l’amortissement permet de ramener le résultat BIC à zéro, ce qui est souvent suffisant pour ne pas payer d’impôt.

Comment sont traités les frais d’acquisition (notaire, frais d’agence) en LMNP régime réel ?

Les frais d’acquisition (émoluments du notaire, droits d’enregistrement, frais d’agence) peuvent être, au choix et sur option : déduits immédiatement en charges l’année d’acquisition, ou intégrés à la valeur d’acquisition et amortis avec le bien. Ce choix est définitif et doit être documenté dans le tableau des immobilisations. La déduction immédiate génère un déficit l’année d’acquisition ; l’ intégration à l’actif lisse l’avantage sur la durée d’amortissement.

Quelle différence entre LMNP et bail mobilité pour la location meublée ?

Le bail mobilité (loi ELAN 2018) est un type de contrat de location meublée d’une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable et sans dépôt de garantie. Il s’adresse à des locataires en situation de mobilité professionnelle ou étudiante. Sur le plan fiscal, les loyers d’un bail mobilité entrent dans la même catégorie BIC que tous les loyers meublés — le statut LMNP et la fiscalité associée (micro-BIC ou régime réel) s’appliquent identiquement.

Peut-on cumuler le LMNP avec des revenus fonciers (location nue) dans le même foyer fiscal ?

Oui. Un même contribuable peut détenir simultanément des biens loués nus (revenus fonciers, déclaration 2044) et des biens loués meublés (BIC, déclaration 2031). Les deux régimes sont totalement indépendants : les déficits et bénéfices de chaque catégorie ne se compensent pas entre eux. Chaque déclaration s’établit séparément, puis les résultats sont reportés dans la déclaration globale 2042.

Ressources officielles

• impots.gouv.fr — Loueurs de meublés non professionnels (LMNP)
• Légifrance — Art. 151 septies B CGI (plus-values LMNP / LMP)
• service-public.fr — Location meublée : régime fiscal
• ANIL — trouver votre ADIL pour un conseil gratuit

Article informatif publié le 23 avril 2026. Les règles décrites correspondent au régime fiscal LMNP applicable aux revenus 2025 déclarés en 2026. Les seuils micro-BIC (77 700 €), le taux d’abattement (50 %) et les conditions LMP (23 000 €) sont ceux en vigueur à la date de publication — vérifiez sur impots.gouv.fr en cas de modification législative. La réforme de la plus-value LMNP introduite par la loi de finances pour 2025 (réintégration des amortissements) était en cours d’application à la date de publication et ses modalités exactes pouvaient encore évoluer : consultez un expert-comptable ou un notaire avant toute cession. Cet article ne constitue pas un conseil fiscal individualisé.