Revenus fonciers 2026 : micro-foncier ou régime réel, que choisir ?

Micro-foncier ou régime réel ? Le choix dépend d'un seul calcul : vos charges réelles dépassent-elles 30 % de vos loyers ? Si oui, la déclaration 2044 vous fera payer moins d'impôts — parfois beaucoup moins, surtout si vous avez réalisé des travaux.

Micro-foncier ou régime réel : choisir le bon régime

La première question à trancher est le régime d’imposition. Deux options s’offrent à la plupart des bailleurs particuliers.

Le régime micro-foncier (case 4BE)

Ce régime simplifié s’applique de plein droit si vos revenus bruts fonciers annuels (loyers hors charges) n’excèdent pas 15 000 € et que vous ne détenez pas de parts de SCPI ni de biens bénéficiant d’un régime spécial (Malraux, Monuments historiques, Pinel, etc.).

L’abattement forfaitaire est de 30 % sur les recettes brutes. Vous déclarez uniquement le montant des loyers encaissés en case 4BE de votre déclaration 2042 : l’administration calcule automatiquement les 70 % imposables. Aucune liasse 2044 à remplir.

Le régime réel (formulaire 2044 ou 2044-SPE)

Le régime réel est obligatoire si vos recettes brutes dépassent 15 000 €. Il est également conseillé — même en dessous du seuil — dès que vos charges réelles excèdent 30 % des loyers, car vous déduisez alors chaque dépense éligible à l’euro près.

Vous déclarez vos revenus et charges sur la déclaration 2044 (baux ordinaires) ou la déclaration 2044-SPE (régimes spéciaux : Pinel, Malraux, Périssol, Besson…). Le résultat net (ou le déficit) est ensuite reporté en case 4BA ou 4BC de votre déclaration 2042.

Une fois opté pour le régime réel, vous y êtes lié pendant trois ans (option irrévocable sur la période). Réfléchissez donc avant de basculer, notamment si vous prévoyez des travaux importants dans les années suivantes.

Quelles charges déduire sur la déclaration 2044 ?

Le régime réel vous permet de déduire l’intégralité des charges effectivement supportées et payées au cours de l’année d’imposition. Voici les principales catégories.

Frais d’administration et de gestion

• Honoraires d’agence (gestion locative, location, rédaction de bail) : déductibles à 100 %.
• Frais de procédure (avocat, huissier, médiation locative) liés aux litiges avec les locataires.
• Frais de tenue de comptabilité ou d’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) — plafonné à 2/3 de la réduction CGA.
• Abonnements logiciels de gestion locative : oui, votre abonnement à un logiciel de gestion entre dans cette catégorie de frais déductibles.

Primes d’assurance

• Assurance propriétaire non occupant (PNO) : déductible.
• Garantie loyers impayés (GLI) ou assurance loyers impayés : déductible.
• Multirisque immeuble : déductible au prorata de la part concernant le logement loué.

Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration

C’est souvent la catégorie la plus avantageuse. Sont déductibles les dépenses destinées à maintenir ou remettre le logement en bon état, ainsi que les travaux d’amélioration (rénovation thermique, remplacement équipements vétustes) — à l’exception des travaux de construction, agrandissement ou reconstruction qui, eux, ne sont pas déductibles.

Charges de copropriété

Seules les charges non récupérables sur le locataire sont déductibles. Les appels de fonds courants sont déductibles selon le régime des charges encaissées, mais les provisions pour travaux votés en assemblée générale ne sont déductibles qu’une fois les travaux réalisés et les comptes de l’exercice de copropriété arrêtés (déduction l’année de régularisation).

Taxe foncière

La taxe foncière payée par le bailleur est intégralement déductible. Attention : la taxe d’ordures ménagères (TOM), qui fait partie de la taxe foncière, est en principe récupérable sur le locataire — elle doit être exclue si vous l’avez effectivement refacturée.

Intérêts d’emprunt

Les intérêts et frais d’emprunt contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’un bien loué sont déductibles. Sont concernés : les intérêts du prêt immobilier principal, les intérêts d’un prêt travaux et les frais de dossier bancaire.

Recettes à déclarer : ce qui entre dans la base imposable

Le revenu brut foncier comprend l’ensemble des sommes perçues de vos locataires au titre de l’occupation du logement.

• Loyers encaissés (hors charges locatives refacturées) — y compris les loyers en nature.
• Subventions et indemnités perçues pour des travaux ou à titre de dédommagement en lieu et place d’un loyer.
• Indemnités d’occupation versées par un locataire qui se maintient dans les lieux sans bail.
• Pas-de-porte ou droit d’entrée (si local commercial) — à étaler ou à déclarer en une fois selon option.

En revanche, le dépôt de garantie n’est pas imposable tant qu’il reste consigné. S’il est conservé définitivement en compensation de loyers impayés ou de dégradations, il constitue alors un revenu imposable l’année de son encaissement définitif.

Le déficit foncier : mécanisme et plafonds

Lorsque vos charges déductibles dépassent vos recettes, vous dégagez un déficit foncier. Ce mécanisme est particulièrement puissant pour les bailleurs réalisant des travaux de rénovation.

Plafond annuel imputable sur le revenu global

La fraction du déficit foncier résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156-I-3° du Code général des impôts). Ce plafond est porté à 21 400 € pour les dépenses réalisées en vue de la sortie du statut de passoire thermique (logements classés E, F ou G rénovés jusqu’à au moins D), sous conditions spécifiques.

Report du déficit excédentaire

La fraction de déficit dépassant le plafond, ainsi que la totalité des intérêts d’emprunt, sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce report est automatique lors du remplissage de la 2044.

Revenus fonciers et prélèvements sociaux

Les revenus fonciers nets sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, décomposés ainsi :

• CSG : 9,2 %
• CRDS : 0,5 %
• Prélèvement de solidarité : 7,5 %

Ces prélèvements s’ajoutent à l’impôt sur le revenu (barème progressif, tranches 11 % à 45 %). La tranche marginale effective pour un bailleur dans la tranche à 30 % est donc de 47,2 % (30 % + 17,2 %) sur ses revenus fonciers nets.

Exception : les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un autre État membre de l’EEE peuvent être exonérées de CSG/CRDS (remplacées par le seul prélèvement de solidarité à 7,5 %).

Cas particulier : la SCI à l’IR

Si vous détenez vos biens via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la SCI remplit elle-même une déclaration 2044 ou 2072-S. Chaque associé déclare sa quote-part de résultat (ou de déficit) dans sa propre déclaration 2042, à proportion de ses parts sociales.

La SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) suit des règles comptables entièrement différentes (déduction des amortissements, IS sur le résultat) et ne rentre pas dans le cadre de la déclaration 2044.

Calendrier de la déclaration 2026 (revenus 2025)

Pour la campagne déclarative 2026 (revenus perçus en 2025), les dates-clés sont les suivantes. Nota : les dates exactes sont fixées par arrêté chaque année et peuvent varier de quelques jours — vérifiez sur impots.gouv.fr.

• Mi-avril 2026 : ouverture du service de déclaration en ligne sur impots.gouv.fr.
• Fin mai 2026 : date limite pour les départements 01 à 19 (zone 1).
• Début juin 2026 : date limite pour les départements 20 à 54 (zone 2).
• Mi-juin 2026 : date limite pour les départements 55 à 976 (zone 3).
• Déclaration papier : mi-mai 2026 (délai unique pour tous les départements).

Préparer sa déclaration sereinement avec un outil dédié

La principale difficulté de la déclaration 2044 n’est pas la compréhension du régime, mais la collecte des justificatifs tout au long de l’année : quittances de loyer, relevés de charges de copropriété, factures de travaux, tableau d’amortissement du prêt, primes d’assurance…

Un logiciel de gestion locative vous permet de centraliser ces données en temps réel, bien avant l’ouverture de la campagne déclarative. Toutes les recettes sont enregistrées au moment du paiement ; les charges sont catégorisées selon leur nature fiscale. En avril, vous disposez d’un état récapitulatif par bien sans avoir à fouiller dans vos emails ou classeurs.

FAQ — Déclaration revenus fonciers 2026

Puis-je déduire les frais de déplacement pour gérer mon bien locatif ?

Non. Les frais de déplacement du propriétaire pour gérer son bien (visites, réunions de copropriété…) ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Seuls les frais d’administration et de gestion au sens strict (honoraires d’agence, frais de procédure, frais de comptabilité) entrent dans la catégorie déductible.

Les loyers d’un logement loué meublé entrent-ils dans la déclaration 2044 ?

Non. Les revenus d’une location meublée relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) — micro-BIC (abattement 50 %) ou régime réel BIC — et non des revenus fonciers. La déclaration 2044 ne concerne que les locations nues (vides). Le bail mobilité pour un logement meublé entre également dans les BIC.

Mon locataire a payé du retard en janvier 2026 pour des loyers de 2025 : sur quelle année dois-je déclarer ?

Sur l’année d’encaissement effectif. Si les loyers en retard ont été reçus en janvier 2026, ils sont imposables au titre des revenus 2026 (à déclarer en 2027). C’est le principe de l’encaissement qui gouverne les revenus fonciers au régime réel.

Peut-on déduire le remboursement du capital du prêt immobilier ?

Non. Seuls les intérêts et les frais accessoires de l’emprunt (frais de dossier, garantie, assurance emprunteur) sont déductibles. Le remboursement du capital ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers — il correspond à une reconstitution du patrimoine.

Dois-je déclarer les charges locatives que mon locataire me verse chaque mois ?

Oui et non. Dans un bail nu avec régularisation annuelle des charges, les provisions pour charges versées par le locataire doivent être déclarées en recettes (colonne “recettes brutes”). Mais les charges effectivement supportées sont déduites au titre des charges récupérables. Le solde imposable est donc neutre si la régularisation est effectuée correctement. Un bail forfait-charges simplifie la comptabilité mais peut créer un écart imposable.

J’ai vendu un bien locatif en 2025 : dois-je déclarer les loyers perçus jusqu’à la vente ?

Oui. Les loyers perçus jusqu’à la date de transfert de propriété sont imposables dans la catégorie revenus fonciers. La plus-value immobilière relève d’un régime distinct (article 150 U du CGI) et s’il y a lieu de déclarer une plus-value de cession, cela se fait séparément via le formulaire 2048-IMM.

Ressources officielles

• impots.gouv.fr — Revenus fonciers : tout ce qu’il faut savoir
• service-public.fr — Revenus fonciers : régime d’imposition
• Légifrance — Art. 156-I-3° CGI (déficit foncier)
• ANIL — trouver votre ADIL pour un conseil gratuit

Article informatif publié le 23 avril 2026. Les règles décrites correspondent au régime fiscal applicable aux revenus 2025 déclarés en 2026 (campagne déclarative ouverte depuis avril 2026). Les plafonds et taux mentionnés (micro-foncier 15 000 €, abattement 30 %, déficit 10 700 €, prélèvements sociaux 17,2 %) sont ceux en vigueur à la date de publication — vérifiez sur impots.gouv.fr en cas de mise à jour législative. Cet article ne constitue pas un conseil fiscal individualisé.