Micro-foncier vs régime réel : simulation chiffrée 2026
Micro-foncier ou régime réel ? La réponse tient en un calcul : vos charges réelles (taxe foncière, travaux, intérêts d'emprunt, assurances) dépassent-elles 30 % de vos loyers ? Trois simulations chiffrées — bailleur sans travaux, bailleur avec rénovation, bailleur avec emprunt — pour mesurer l'économie d'impôt réelle selon votre profil.
Les deux régimes en 30 secondes
Tout propriétaire d’un logement nu loué relève, par défaut, de l’un de ces deux régimes d’imposition sur ses revenus fonciers.
Micro-foncier : l’abattement forfaitaire de 30 %
Si vos loyers bruts annuels (hors charges locatives) n’excèdent pas 15 000 €, vous êtes éligible au micro-foncier. L’administration applique automatiquement un abattement de 30 % sur vos recettes. Vous déclarez la totalité de vos loyers en case 4BE de votre déclaration 2042, et l’impôt est calculé sur 70 % du montant. Aucune déclaration 2044, aucune justification de charges à produire.
En revanche, vous ne pouvez déduire aucune charge réelle supplémentaire — ni les travaux, ni la taxe foncière, ni les intérêts d’emprunt. Si vos charges réelles dépassent 30 %, le micro-foncier vous fait payer trop d’impôt.
Régime réel : la déclaration 2044
Le régime réel est obligatoire dès que vos recettes brutes annuelles dépassent 15 000 €. Il est également accessible volontairement en dessous de ce seuil. Vous déduisez alors chaque charge réellement supportée et payée dans l’année : taxe foncière, travaux, assurances, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables, intérêts d’emprunt…
Si vos charges déductibles excèdent vos loyers, vous dégagez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an (voir notre article Déficit foncier 2026 : plafond, imputation et optimisation).
| Critère | Micro-foncier | Régime réel (2044) |
|---|---|---|
| Plafond de recettes | ≤ 15 000 € / an | Illimité |
| Déduction admise | Forfait 30 % | Charges réelles à l’euro |
| Formulaire | 2042 case 4BE uniquement | 2044 + report en 2042 |
| Déficit foncier possible | Non | Oui — jusqu’à 10 700 € / an |
| Complexité administrative | Faible (1 case) | Plus élevée (liasse 2044) |
| Irrévocabilité | Non (sauf si déjà au réel) | Oui — 3 ans minimums |
La règle du 30 % : quand le réel devient intéressant
La logique est simple : si vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire de 30 % accordé au micro-foncier, le régime réel vous fera payer moins d’impôt. La question est donc : quel est le taux de charge réel de votre bien ?
Pour estimer rapidement, additionnez sur une année :
- Taxe foncière (part propriétaire, hors TOM refacturée au locataire)
- Primes d’assurance PNO et GLI
- Charges de copropriété non récupérables
- Frais de gestion ou abonnement logiciel
- Intérêts d’emprunt (si crédit en cours)
- Travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration
Divisez ce total par vos loyers bruts annuels. Si le résultat dépasse 30 %, le régime réel est potentiellement plus avantageux. Les trois simulations ci-dessous illustrent les situations les plus courantes.
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Simulation 1 — Bailleur sans travaux ni emprunt
C’est le profil le plus simple : un propriétaire qui a payé son bien comptant ou dont l’emprunt est soldé, et qui n’a pas réalisé de travaux significatifs dans l’année.
Données du cas
- Loyers bruts annuels : 9 600 € (800 € × 12 mois)
- Taxe foncière : 900 €
- Assurance PNO + GLI : 480 €
- Charges de copropriété non récupérables : 360 €
- Frais de gestion locative : 480 €
- Total charges réelles : 2 220 € — soit 23,1 % des loyers
- Tranche marginale d’imposition (TMI) : 30 %
Résultat comparé
| Étape | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes brutes | 9 600 € | 9 600 € |
| Déduction | − 2 880 € (30 %) | − 2 220 € (charges réelles) |
| Revenu net imposable | 6 720 € | 7 380 € |
| IR à 30 % | 2 016 € | 2 214 € |
| Prélèvements sociaux 17,2 % | 1 155 € | 1 269 € |
| Total impôt + PS | 3 171 € | 3 483 € |
Simulation 2 — Bailleur avec travaux de rénovation
Un bailleur qui réalise des travaux de remise en état ou de rénovation thermique voit son taux de charges réelles grimper sensiblement. C’est là que le basculement au régime réel prend tout son sens.
Données du cas
- Loyers bruts annuels : 10 800 € (900 € × 12 mois)
- Taxe foncière : 1 100 €
- Assurance PNO + GLI : 540 €
- Charges de copropriété non récupérables : 480 €
- Frais de gestion : 540 €
- Travaux de rénovation (remplacement chaudière + isolation combles) : 8 500 €
- Total charges réelles : 11 160 € — soit 103,3 % des loyers
- Tranche marginale d’imposition (TMI) : 30 %
Résultat comparé
| Étape | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes brutes | 10 800 € | 10 800 € |
| Déduction | − 3 240 € (30 %) | − 11 160 € (charges réelles) |
| Revenu net / déficit | 7 560 € imposable | − 360 € déficit |
| IR sur revenu foncier | 2 268 € | 0 € (déficit) |
| Prélèvements sociaux 17,2 % | 1 300 € | 0 € (déficit) |
| Imputation déficit sur revenu global | Non applicable | 360 € → économie IR : 108 € |
| Total impôt + PS | 3 568 € | − 108 € (crédit) |
Simulation 3 — Bailleur avec emprunt immobilier en cours
Un investisseur locatif qui rembourse encore son crédit acquitte des intérêts d’emprunt qui peuvent représenter plusieurs milliers d’euros par an. Ces intérêts sont intégralement déductibles au régime réel — et totalement ignorés au micro-foncier.
Données du cas
- Loyers bruts annuels : 12 000 € (1 000 € × 12 mois)
- Taxe foncière : 1 200 €
- Assurance PNO : 400 €
- Frais de gestion + abonnement logiciel : 720 €
- Intérêts d’emprunt annuels (prêt en cours, 5e année) : 4 200 €
- Assurance emprunteur : 480 €
- Total charges réelles : 7 000 € — soit 58,3 % des loyers
- Tranche marginale d’imposition (TMI) : 30 %
Résultat comparé
| Étape | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes brutes | 12 000 € | 12 000 € |
| Déduction | − 3 600 € (30 %) | − 7 000 € (charges réelles) |
| Revenu net imposable | 8 400 € | 5 000 € |
| IR à 30 % | 2 520 € | 1 500 € |
| Prélèvements sociaux 17,2 % | 1 445 € | 860 € |
| Total impôt + PS | 3 965 € | 2 360 € |
Synthèse : dans quel cas choisir quel régime ?
Les trois simulations précédentes illustrent un principe simple : le régime qui vous coûte le moins d’impôt est celui dont la déduction dépasse 30 % de vos loyers.
| Profil | Taux de charges estimé | Régime recommandé |
|---|---|---|
| Bien payé comptant, pas de travaux | < 25 % | Micro-foncier |
| Charges courantes élevées (copropriété, assurances) | 25 — 35 % | Simuler les deux |
| Emprunt immobilier en cours | 35 — 65 % | Régime réel |
| Travaux de rénovation dans l’année | > 60 % | Régime réel — déficit probable |
| Recettes > 15 000 € / an | Toutes situations | Régime réel (obligatoire) |
L’irrévocabilité de 3 ans : anticiper avant de basculer
L’option pour le régime réel est formulée lors du dépôt de la première déclaration 2044. Elle est ensuite irrévocable pendant trois ans, renouvellement par tacite reconduction (article 32 du Code général des impôts). Autrement dit, si vous optez en avril 2026 (revenus 2025), vous restez au régime réel pour les revenus 2025, 2026 et 2027 — soit trois déclarations consécutives.
Cette contrainte est particulièrement importante si vous avez réalisé des travaux exceptionnels en 2025 mais que vos charges courantes habituelles sont inférieures à 30 %. Dans ce cas, le régime réel sera avantageux en 2025 mais potentiellement pénalisant en 2026 et 2027. Simulez les trois années avant de décider.
Cas particulier : plusieurs biens ou SCI à l’IR
Les simulations présentées portent sur un bien unique. Lorsque vous détenez plusieurs logements nus, les revenus fonciers sont calculés globalement au niveau du foyer fiscal : les bénéfices et déficits de tous vos biens se compensent avant de déterminer l’imposition ou le déficit imputable.
En pratique, si l’un de vos biens est largement bénéficiaire (loyers élevés, peu de charges) et un autre fortement déficitaire (travaux en cours, emprunt important), le régime réel peut transformer un impôt global significatif en une imposition quasi nulle, voire dégager un déficit imputable sur votre revenu global.
Pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, c’est la SCI elle-même qui remplit la déclaration 2044. Chaque associé déclare ensuite sa quote-part de résultat (ou de déficit) dans sa déclaration personnelle, à proportion de ses parts. Le choix entre micro-foncier et régime réel s’effectue au niveau de la SCI, pas de chaque associé individuellement.
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Lien avec notre guide de la déclaration 2044
Cet article se concentre sur le choix entre les deux régimes et les simulations chiffrées. Si vous avez opté pour le régime réel et souhaitez savoir précisément quelles charges déduire ligne par ligne sur la déclaration 2044, consultez notre guide complet : Revenus fonciers 2026 : micro-foncier ou régime réel, que choisir ?.
Si vos charges déductibles créent un déficit foncier, le mécanisme d’imputation sur votre revenu global est détaillé dans notre article dédié : Déficit foncier 2026 : plafond, imputation et optimisation. Pour les bailleurs réalisant des travaux sur une passoire thermique, les conséquences sur la location sont décrites dans : DPE F : votre logement est-il encore louable en 2028 ?.
FAQ — Micro-foncier vs régime réel
Je suis en dessous de 15 000 € de loyers mais j’ai un crédit. Puis-je quand même opter pour le régime réel ?
Oui. Le seuil de 15 000 € délimite le champ d’application automatique du micro-foncier, mais vous pouvez librement opter pour le régime réel (déclaration 2044) même en dessous de ce plafond. Si vos intérêts d’emprunt et charges courantes représentent plus de 30 % de vos loyers, cette option sera fiscalement plus avantageuse. Elle est simplement irrévocable pendant trois ans.
Comment l’abattement micro-foncier de 30 % est-il calculé ?
L’abattement s’applique sur les recettes brutesdéclarées en case 4BE de la déclaration 2042. L’administration fiscale calcule automatiquement 70 % de ce montant, qui constitue la base imposable. Vous n’avez pas à renseigner le montant de l’abattement ; il est appliqué sans démarche de votre part.
Les loyers perçus en 2025 pour des baux meublés entrent-ils dans les 15 000 € ?
Non. Le micro-foncier ne concerne que les locations nues. Les revenus d’une location meublée relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC — micro-BIC ou régime réel BIC) et ne s’ajoutent pas au plafond de 15 000 € du micro-foncier. Ils sont déclarés séparément.
Si je passe au régime réel et que je vends le bien deux ans plus tard, que se passe-t-il ?
L’option pour le régime réel ne change pas les règles de la plus-value immobilière, qui relèvent d’un régime fiscal distinct (article 150 U du CGI). En revanche, si vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global dans les trois ans précédant la vente, la condition de location doit être respectée jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation — faute de quoi l’avantage fiscal est repris.
Les revenus d’une SCPI entrent-ils dans le calcul du plafond micro-foncier ?
Oui, mais leur présence vous exclut automatiquement du micro-foncier. Les porteurs de parts de SCPI, de OPCI ou de groupements forestiers doivent obligatoirement déclarer la totalité de leurs revenus fonciers au régime réel, quel que soit leur montant, car ces structures ne peuvent pas bénéficier du régime micro-foncier.
Je loue un logement nu à un loyer inférieur au marché à un proche. Puis-je quand même déduire toutes les charges au régime réel ?
En principe oui, mais l’administration peut remettre en cause la déductibilité des charges si le loyer est anormalement bas et si la location est consentie à un membre du foyer fiscal ou à un proche avec un avantage manifestement excessif. La location doit être effective, à titre onéreux et à un loyer raisonnable par rapport au marché pour que les charges soient pleinement déductibles.
Ressources officielles
- impots.gouv.fr — Revenus fonciers : guide pratique et simulateur
- service-public.fr — Imposition des revenus fonciers (micro-foncier et réel)
- Légifrance — Art. 32 CGI : option pour le régime réel
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Article informatif publié le 23 avril 2026. Les simulations sont calculées sur la base des règles fiscales applicables aux revenus 2025 déclarés en 2026 : seuil micro-foncier 15 000 €, abattement 30 %, prélèvements sociaux 17,2 %, déductibilité intérêts d’emprunt et travaux au régime réel (art. 31 CGI), déficit foncier plafonné à 10 700 € (art. 156-I-3° CGI), irrévocabilité 3 ans (art. 32 CGI). Les montants d’impôt indiqués sont des ordres de grandeur calculés à la TMI de 30 % — votre résultat réel dépend de l’ensemble de vos revenus, de votre quotient familial et d’éventuels autres dispositifs fiscaux. Points à vérifier : l’éventuelle prolongation du plafond majoré à 21 400 € pour les passoires thermiques rénovées (applicable en principe jusqu’aux dépenses 2025 — non confirmé pour 2026 à la date de publication). Cet article ne constitue pas un conseil fiscal individualisé.