DPE F : votre logement est-il encore louable en 2028 ?

Depuis 2023, les logements classés G ne peuvent plus être relocés. En 2028, ce sera le tour des F. Ce qui change concrètement pour un bail en cours et pour un nouveau bail.

Le calendrier de la loi Climat 2021

La loi Climat et Résilience (n° 2021-1104 du 22 août 2021) a instauré un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements trop énergivores. Les règles sont codifiées à l’art. 6 de la loi 89-462 (critère de décence énergétique) et à l’art. L.173-2 du Code de la construction et de l’habitation.

• Depuis le 1^er janvier 2023 : tout logement dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an d’énergie finale est considéré comme non décent et ne peut plus être mis en location (art. 6 loi 89-462 modifié par décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, art. R.156-1 CCH).
• Depuis le 1^er janvier 2025 : tous les logements classés G au DPE ne peuvent plus être nouvellement loués ni leurs baux renouvelés.
• Au 1^er janvier 2028 : les logements classés F rejoignent la liste des interdictions.
• Au 1^er janvier 2034 : les logements classés E seront également exclus (France métropolitaine ; les Outre-mer suivent un calendrier décalé, ordonnance n° 2023-78).

Qu’est-ce qu’une « mise en location » au sens de la loi ?

La loi vise deux situations :

• La signature d’un nouveau bail avec un nouveau locataire.
• Le renouvellement formel du bail à son échéance (art. 10 loi 89-462).

Important : la tacite reconduction d’un bail en cours (art. 10 al. 3 loi 89-462) n’est pas visée par le calendrier d’interdiction (réponse ministérielle JO AN 15/03/2022). Un locataire en place dans un bail signé avant les échéances conserve son logement ; l’interdiction s’applique quand il faut signer un nouveau bail ou opérer un renouvellement formel après l’échéance.

Sanctions en cas de non-respect

En application de l’art. 20-1 de la loi 89-462, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation puis le tribunal judiciaire. Le juge peut :

• Ordonner les travaux sous astreinte (pénalité par jour de retard).
• Réduire le loyer jusqu’à réalisation des travaux.
• Ordonner le remboursement des loyers perçus pendant la période de non-conformité.

À cela s’ajoute le gel des loyers : depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G ne peuvent plus faire l’objet d’une révision annuelle IRL (art. 17-1 loi 89-462 modifié par l’art. 159 loi Climat).

Les exceptions prévues par la loi

Des dérogations limitées existent, définies principalement à l’art. L.126-27 du CCH et précisées par décrets d’application (successivement ajustées par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 sur l’habitat dégradé) :

Contraintes techniques ou architecturales

Si les travaux permettant d’atteindre la classe E sont impossibles techniquement (ex : logement en copropriété dont l’isolation extérieure est interdite par le règlement) ou créent des risques de pathologies (condensation, humidité), le bien reste louable — mais le bailleur doit prouver ces contraintes via un audit énergétique réglementaire et, le cas échéant, un avis technique.

Bâtiments protégés

Les logements situés dans des bâtiments classés monuments historiques, en secteur sauvegardé, ou à proximité d’un monument historique (périmètre ABF) bénéficient d’une exception quand les travaux dénaturent l’architecture. Un avis de l’architecte des bâtiments de France est requis pour s’en prévaloir.

Le coût disproportionné n’est pas une exception légale

L’argument du coût excessif des travaux n’est, en principe, pas retenu comme motif légal d’exception — seules les impossibilités techniques ou patrimoniales comptent. Une jurisprudence pourra affiner cette règle au fil du temps.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

1. Vérifier la classe DPE en cours de validité

À la date de publication (avril 2026), seuls les DPE réalisés après le 1^er juillet 2021 sont valables pour une location. Les DPE antérieurs à 2018 sont caducs depuis le 1^er janvier 2023 ; ceux réalisés entre 2018 et juin 2021 ont expiré au 31 décembre 2024. Un DPE en cours de validité coûte en moyenne 100 à 250 € et est valable 10 ans.

2. Estimer les travaux pour remonter au moins en classe E

Les principaux postes qui font gagner des classes DPE (fourchettes indicatives 2025-2026, variables selon surface, région, artisan) :

1. Isolation des combles / toiture — 2 500–5 000 € (gain 1 à 2 classes)
2. Isolation extérieure des murs — 15 000–25 000 € (gain 1 à 2 classes)
3. Remplacement chaudière fioul/gaz vétuste par pompe à chaleur — 10 000–18 000 €
4. Remplacement fenêtres simple vitrage — 5 000–15 000 €

MaPrimeRénov’ (réformée en janvier 2025 en parcours par geste et parcours accompagné) et les CEE financent une partie de ces travaux, y compris pour les bailleurs (guichet unique : France Rénov’).

3. Planifier selon votre calendrier de bail

Un logement classé F dont le bail arrive à échéance après janvier 2028 : les travaux doivent être terminés avant. Un logement classé F dont le bail actuel court jusqu’en 2030 sans échéance intermédiaire : vous avez le temps.

Pour ne pas rater l’échéance

Proplio suit automatiquement la classe DPE de chacun de vos biens et vous alerte à l’approche des échéances. L’onglet « Diagnostics » de chaque bien indique la date d’expiration du DPE et le statut ALUR global.

Ressources officielles

• Légifrance — loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience)
• Ministère de la Transition écologique — DPE et calendrier
• France Rénov’ — guichet officiel de la rénovation énergétique
• ANIL — trouver votre ADIL

Article informatif publié le 18 avril 2026. Le calendrier et les dérogations peuvent évoluer par décret ou loi (la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 sur l’habitat dégradé a déjà ajusté le régime). Pour une décision engagée, vérifiez la version consolidée sur Légifrance et consultez votre ADIL ou un avocat. Cet article ne constitue pas un conseil juridique individualisé.