Quelles sont les sources de données utilisées ?

Trois sources publiques officielles : (1) DVF — Demandes de Valeurs Foncières publiée par data.gouv.fr — pour le prix d'achat estimé via comparables ; (2) OLL — Observatoires Locaux des Loyers — pour le loyer marché médian ; (3) INSEE / DGFiP pour ajuster les charges (taxe foncière, copropriété) selon le département.

Comment la rentabilité nette est-elle calculée ?

Rentabilité nette = (loyer annuel − charges annuelles) / prix d'achat × 100. Les charges incluent : taxe foncière (12 €/m²/an national, ajusté par dept), copropriété (30 €/m²/an pour appartement), assurance PNO (~100 €/an), provision vacance (1 mois/an), maintenance (1 % prix/an), et optionnellement gestion locative externe (7 % loyers).

Pourquoi mes calculs diffèrent du simulateur ?

Le simulateur utilise des moyennes nationales ajustées par département. Vos charges réelles peuvent varier selon : l'âge du bâtiment (copro plus élevée si nombreuses parties communes), votre quote-part copro (variable selon les tantièmes), votre TF locale (variable selon la commune et le taux de la zone), votre type de gestion (interne / agence). Vous pouvez personnaliser chaque poste manuellement dans le simulateur si vous avez les chiffres réels.

Le simulateur intègre-t-il l'imposition sur le revenu ?

Non. Le calcul s'arrête à la rentabilité nette hors fiscalité, car la part fiscale dépend de votre régime (micro-foncier, réel, LMNP) et de votre TMI (Tranche Marginale d'Imposition). Pour une projection nette-nette personnalisée, consultez votre expert-comptable. Proplio (compte connecté) génère par ailleurs votre déclaration 2044 automatiquement.

Comment interpréter le cash-flow mensuel ?

Cash-flow mensuel = loyer encaissé − charges (mensualisées) − mensualité du crédit. Il représente la trésorerie réelle générée par le bien chaque mois. Cash-flow ≥ 0 € = bien auto-financé. Cash-flow < 0 = vous complétez chaque mois avec votre épargne. Un cash-flow négatif n'est pas forcément mauvais si la valeur du bien augmente (rendement patrimonial), mais il limite l'effet de levier.

Pourquoi mon estimation DVF n'apparaît pas ?

La base DVF couvre toutes les ventes en France métropolitaine, mais certaines zones rurales ont peu de transactions récentes (< 3 comparables sur 3 ans). Dans ce cas, le simulateur ne peut pas estimer le prix marché et marque "Indisponible". Vous pouvez tout de même renseigner manuellement votre prix d'achat envisagé pour calculer la rentabilité.

Comment est estimé le loyer marché ?

Priorité 1 : OLL (Observatoires Locaux des Loyers) — données réelles publiées par les 55 plus grandes agglomérations. Priorité 2 : si pas d'OLL pour la commune, fallback DVF avec rendement moyen 5 % (loyer annuel = valeur × 0,05). Un coefficient de +15 % est appliqué pour le meublé (étude FNAIM/Clameur). Des ajustements complémentaires : proximité gare (+0-8 %), équipements (ascenseur, balcon…), étage et année de construction.

Le simulateur tient-il compte de l'encadrement des loyers ?

Pas dans la version publique. Si votre adresse est en zone tendue (Paris, métropoles), le loyer marché OLL peut dépasser le plafond légal d'encadrement. Dans Proplio (compte connecté), le module rent-positioning vérifie automatiquement la conformité de votre loyer avec les plafonds en vigueur.

Que signifie le "loyer break-even" ?

C'est le loyer minimum nécessaire pour avoir un cash-flow nul (le bien s'auto-finance). Si le loyer marché de la zone est en dessous de ce seuil, l'opération nécessite un effort de trésorerie mensuel. Cet indicateur aide à évaluer la marge de manœuvre : un break-even éloigné du loyer marché = projet fragile.

Pourquoi "sensibilité ±10 %" ?

L'estimation du prix marché DVF a une marge d'erreur typique de ±5-15 %. Le simulateur affiche la rentabilité nette si le prix réel est 10 % plus haut (scénario pessimiste) ou 10 % plus bas (scénario optimiste). Cela donne une fourchette réaliste plutôt qu'un chiffre unique.

Mes données sont-elles stockées ?

Non. Aucune adresse, aucun paramètre saisi n'est persisté côté serveur. Seul un cache mémoire de 1 heure (clé hashée) est utilisé pour économiser les appels DVF/OLL en cas de re-soumission identique. Aucune trace utilisateur, aucun cookie analytique sur cette page.

Comment ajouter mes charges réelles ?

La page publique propose les heuristiques par département. Pour entrer vos charges réelles, créez un compte Proplio et utilisez le module "Rentabilité" depuis la fiche bien : il prend en compte vos charges réellement saisies (copro, TF, assurance, etc.) plutôt que des moyennes.

Tous les plansCatégorie : Paiements & finances

Simulateur de rentabilité locative : méthodologie et lecture des résultats

Q: Pourquoi mon estimation DVF n'apparaît pas ?

La base DVF couvre toutes les ventes en France métropolitaine, mais certaines zones rurales ont peu de transactions récentes (< 3 comparables sur 3 ans). Dans ce cas, le simulateur ne peut pas estimer le prix marché et marque "Indisponible". Vous pouvez tout de même renseigner manuellement votre prix d'achat envisagé pour calculer la rentabilité.

Q: Comment est estimé le loyer marché ?

Priorité 1 : OLL (Observatoires Locaux des Loyers) — données réelles publiées par les 55 plus grandes agglomérations. Priorité 2 : si pas d'OLL pour la commune, fallback DVF avec rendement moyen 5 % (loyer annuel = valeur × 0,05). Un coefficient de +15 % est appliqué pour le meublé (étude FNAIM/Clameur). Des ajustements complémentaires : proximité gare (+0-8 %), équipements (ascenseur, balcon…), étage et année de construction.

Q: Le simulateur tient-il compte de l'encadrement des loyers ?

Pas dans la version publique. Si votre adresse est en zone tendue (Paris, métropoles), le loyer marché OLL peut dépasser le plafond légal d'encadrement. Dans Proplio (compte connecté), le module rent-positioning vérifie automatiquement la conformité de votre loyer avec les plafonds en vigueur.

Q: Que signifie le "loyer break-even" ?

C'est le loyer minimum nécessaire pour avoir un cash-flow nul (le bien s'auto-finance). Si le loyer marché de la zone est en dessous de ce seuil, l'opération nécessite un effort de trésorerie mensuel. Cet indicateur aide à évaluer la marge de manœuvre : un break-even éloigné du loyer marché = projet fragile.

Q: Pourquoi "sensibilité ±10 %" ?

L'estimation du prix marché DVF a une marge d'erreur typique de ±5-15 %. Le simulateur affiche la rentabilité nette si le prix réel est 10 % plus haut (scénario pessimiste) ou 10 % plus bas (scénario optimiste). Cela donne une fourchette réaliste plutôt qu'un chiffre unique.

6 min de lectureMis à jour le 26 avril 2026

Le simulateur de rentabilité locative public de Proplio ( /outils/simulateur-rentabilite) calcule en quelques secondes la rentabilité brute, nette et le cash-flow mensuel d'un projet d'investissement locatif à partir d'une simple adresse et de quelques paramètres. Pas d'inscription, gratuit, basé sur les données publiques officielles.

La méthodologie en 5 étapes

Géocodage de l'adresse via la BAN (Base Adresse Nationale, api-adresse.data.gouv.fr) → latitude / longitude / commune / code postal.
Estimation du prix au m² via la base DVF : recherche des transactions comparables dans un rayon de 1,5 km, sur 3 ans, filtrées par type (appartement / maison) et par surface ±20 %. Médiane winsorisée des prix au m² + ajustements DPE et small-surface.
Estimation du loyer marché via OLL (priorité 1) ou DVF + rendement 5 % (fallback). Coefficient meublé +15 %, ajustements proximité gare, étage et année de construction.
Estimation des charges via heuristiques nationales × coefficient département (Paris ×1,8, IDF ×1,3-1,6, métropoles ×1,2, autres ×1,0). Postes : taxe foncière, copropriété, assurance PNO, vacance, maintenance.
Amortissement crédit (si renseigné) : tableau d'amortissement standard français (capital décroissant), calcul de la mensualité, des intérêts totaux et du coût total du crédit.

Les indicateurs affichés

Rentabilité brute = (loyer × 12) / prix d'achat × 100. Indicateur rapide mais qui ignore les charges.
Rentabilité nette (hors fiscalité) = (loyer × 12 − charges) / prix × 100. Reflète le rendement réel avant impôts.
Cash-flow mensuel = loyer − charges/12 − mensualité prêt. Trésorerie réelle générée chaque mois.
Loyer break-even : loyer minimum pour cash-flow ≥ 0.
Sensibilité ±10 % prix : fourchette de rentabilité si le prix réel diffère de l'estimation marché.

Limites du simulateur public

Cette simulation est indicative et ne remplace pas une étude personnalisée par un professionnel. Elle s'appuie sur des moyennes et des données publiques qui peuvent varier de la réalité de votre bien :

Les charges sont des moyennes nationales/département : la copropriété réelle peut être plus élevée si nombreuses parties communes (ascenseur, gardien, espaces verts).
La taxe foncière dépend de la commune (taux variables) et de la valeur locative cadastrale du bien — le simulateur utilise une moyenne au m².
La fiscalité (impôt sur les revenus fonciers) n'est pas calculée : elle dépend de votre régime (micro-foncier, réel, LMNP) et de votre TMI.
L'encadrement des loyers (Paris, métropoles tendues) n'est pas vérifié dans la version publique.

Pour aller plus loin

Si vous gérez plusieurs biens, créez un compte Proplio gratuit. Le module rentabilité connecté utilise vos données réelles (charges, prêts, paiements) plutôt que des moyennes, et croise avec l'intelligence de marché (DVF/OLL/INSEE) pour vérifier la conformité d'encadrement, la position de votre loyer vs marché et le risque de vacance locative.

Questions fréquentes

Quelles sont les sources de données utilisées ?: Trois sources publiques officielles : (1) DVF — Demandes de Valeurs Foncières publiée par data.gouv.fr — pour le prix d'achat estimé via comparables ; (2) OLL — Observatoires Locaux des Loyers — pour le loyer marché médian ; (3) INSEE / DGFiP pour ajuster les charges (taxe foncière, copropriété) selon le département.
Comment la rentabilité nette est-elle calculée ?: Rentabilité nette = (loyer annuel − charges annuelles) / prix d'achat × 100. Les charges incluent : taxe foncière (12 €/m²/an national, ajusté par dept), copropriété (30 €/m²/an pour appartement), assurance PNO (~100 €/an), provision vacance (1 mois/an), maintenance (1 % prix/an), et optionnellement gestion locative externe (7 % loyers).
Pourquoi mes calculs diffèrent du simulateur ?: Le simulateur utilise des moyennes nationales ajustées par département. Vos charges réelles peuvent varier selon : l'âge du bâtiment (copro plus élevée si nombreuses parties communes), votre quote-part copro (variable selon les tantièmes), votre TF locale (variable selon la commune et le taux de la zone), votre type de gestion (interne / agence). Vous pouvez personnaliser chaque poste manuellement dans le simulateur si vous avez les chiffres réels.
Le simulateur intègre-t-il l'imposition sur le revenu ?: Non. Le calcul s'arrête à la rentabilité nette hors fiscalité, car la part fiscale dépend de votre régime (micro-foncier, réel, LMNP) et de votre TMI (Tranche Marginale d'Imposition). Pour une projection nette-nette personnalisée, consultez votre expert-comptable. Proplio (compte connecté) génère par ailleurs votre déclaration 2044 automatiquement.
Comment interpréter le cash-flow mensuel ?: Cash-flow mensuel = loyer encaissé − charges (mensualisées) − mensualité du crédit. Il représente la trésorerie réelle générée par le bien chaque mois. Cash-flow ≥ 0 € = bien auto-financé. Cash-flow < 0 = vous complétez chaque mois avec votre épargne. Un cash-flow négatif n'est pas forcément mauvais si la valeur du bien augmente (rendement patrimonial), mais il limite l'effet de levier.
Pourquoi mon estimation DVF n'apparaît pas ?: La base DVF couvre toutes les ventes en France métropolitaine, mais certaines zones rurales ont peu de transactions récentes (< 3 comparables sur 3 ans). Dans ce cas, le simulateur ne peut pas estimer le prix marché et marque "Indisponible". Vous pouvez tout de même renseigner manuellement votre prix d'achat envisagé pour calculer la rentabilité.
Comment est estimé le loyer marché ?: Priorité 1 : OLL (Observatoires Locaux des Loyers) — données réelles publiées par les 55 plus grandes agglomérations. Priorité 2 : si pas d'OLL pour la commune, fallback DVF avec rendement moyen 5 % (loyer annuel = valeur × 0,05). Un coefficient de +15 % est appliqué pour le meublé (étude FNAIM/Clameur). Des ajustements complémentaires : proximité gare (+0-8 %), équipements (ascenseur, balcon…), étage et année de construction.
Le simulateur tient-il compte de l'encadrement des loyers ?: Pas dans la version publique. Si votre adresse est en zone tendue (Paris, métropoles), le loyer marché OLL peut dépasser le plafond légal d'encadrement. Dans Proplio (compte connecté), le module rent-positioning vérifie automatiquement la conformité de votre loyer avec les plafonds en vigueur.
Que signifie le "loyer break-even" ?: C'est le loyer minimum nécessaire pour avoir un cash-flow nul (le bien s'auto-finance). Si le loyer marché de la zone est en dessous de ce seuil, l'opération nécessite un effort de trésorerie mensuel. Cet indicateur aide à évaluer la marge de manœuvre : un break-even éloigné du loyer marché = projet fragile.
Pourquoi "sensibilité ±10 %" ?: L'estimation du prix marché DVF a une marge d'erreur typique de ±5-15 %. Le simulateur affiche la rentabilité nette si le prix réel est 10 % plus haut (scénario pessimiste) ou 10 % plus bas (scénario optimiste). Cela donne une fourchette réaliste plutôt qu'un chiffre unique.
Mes données sont-elles stockées ?: Non. Aucune adresse, aucun paramètre saisi n'est persisté côté serveur. Seul un cache mémoire de 1 heure (clé hashée) est utilisé pour économiser les appels DVF/OLL en cas de re-soumission identique. Aucune trace utilisateur, aucun cookie analytique sur cette page.
Comment ajouter mes charges réelles ?: La page publique propose les heuristiques par département. Pour entrer vos charges réelles, créez un compte Proplio et utilisez le module "Rentabilité" depuis la fiche bien : il prend en compte vos charges réellement saisies (copro, TF, assurance, etc.) plutôt que des moyennes.