Quel est le délai légal de restitution du dépôt de garantie ?

Selon l'article 22 de la loi 89-462, le bailleur dispose d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou de deux mois s'il existe des différences justifiant des retenues.

Quelles déductions le bailleur peut-il opérer ?

Loyers et charges impayés, dégradations locatives constatées (avec devis ou factures), taxe d'habitation due. La vétusté normale ne peut jamais être déduite.

Le dépôt de garantie peut-il dépasser un mois de loyer ?

Non en location vide, où il est plafonné à un mois de loyer hors charges. En location meublée, le plafond est de deux mois. En bail mobilité, tout dépôt de garantie est interdit.

Comment contester une retenue jugée abusive ?

Adresser une mise en demeure au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. À défaut de réponse sous 15 jours, saisir la commission départementale de conciliation puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection.

Dépôt de garantie : délais de restitution et déductions autorisées en 2026

Q: Que se passe-t-il en cas de retard de restitution ?

Le locataire peut réclamer une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sans avoir à prouver de préjudice.

Le bailleur dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois si des différences sont constatées. Passé ce délai, chaque mois de retard commencé coûte 10 % du loyer mensuel hors charges.

Information indicative. Cet article présente les règles générales issues de la loi du 6 juillet 1989 et de ses décrets d’application. Il ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. En cas de litige sur le dépôt de garantie, saisissez en priorité la Commission départementale de conciliation (CDC) ou votre ADIL avant toute action judiciaire.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie (aussi appelé « caution » dans le langage courant, même si ce terme désigne juridiquement la personne qui se porte garante) est une somme versée par le locataire au moment de la signature du bail. Elle est régie par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Son rôle est de garantir l’exécution des obligations locatives : loyers impayés, dégradations au-delà de l’usure normale, charges non réglées. Il ne s’agit pas d’une avance sur loyer, et le locataire ne peut pas demander à l’imputer sur le dernier mois de loyer.

Montants maximaux autorisés

La loi fixe un plafond strict selon le type de bail :

Type de bail	Plafond légal	Base légale
Bail vide (résidence principale)	1 mois de loyer hors charges	Art. 22 loi 89-462
Bail meublé (résidence principale)	2 mois de loyer hors charges	Art. 25-8 loi 89-462
Bail mobilité (loi ELAN)	Interdit — pas de dépôt de garantie	Art. 25-12 loi 89-462

Un bailleur qui perçoit un dépôt de garantie supérieur au plafond légal s’expose à devoir restituer le trop-perçu, majoré des intérêts légaux. Pour le bail mobilité, toute somme perçue à ce titre doit être intégralement remboursée.

Délais de restitution : les règles exactes

C’est le point qui génère le plus de litiges. L’art. 22 loi 89-462 fixe deux délais distincts selon l’état du logement à la sortie du locataire.

1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme

Lorsque l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée (aucune dégradation imputable au locataire au-delà de l’usure normale), le bailleur dispose d’un mois à compter de la remise des clés pour restituer l’intégralité du dépôt de garantie.

2 mois si des différences sont constatées

Dès qu’une différence est relevée entre les deux états des lieux (dégradation, manque de ménage, mobilier dégradé…), le délai passe à deux mois à compter de la remise des clés. Ce délai supplémentaire permet au bailleur d’obtenir des devis, de faire réaliser les travaux ou de régler les charges en instance de régularisation.

Bon à savoir. La remise des clés est le point de départ du délai — et non la date de fin de bail. Si le locataire remet les clés en avance (avant la fin du préavis), le compte à rebours commence à cette date. Gardez une trace écrite de la remise des clés (émargement, email, accusé de réception).

Pénalité de retard

En cas de dépassement du délai légal, le locataire peut réclamer une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (art. 22 al. 6 loi 89-462). Ce mécanisme est automatique : pas besoin de mise en demeure préalable pour que la majoration commence à courir — en revanche, une mise en demeure est recommandée pour établir la preuve de la réclamation.

Ce que le bailleur peut déduire (et ce qu’il ne peut pas)

Les déductions autorisées sur le dépôt de garantie sont limitativement encadrées par la loi et la jurisprudence. Retenir indûment une somme expose le bailleur à une condamnation aux dommages et intérêts.

Déductions autorisées

Loyers impayés et charges locatives non réglées, à condition de les justifier par un décompte précis.
Réparations locatives non effectuées par le locataire, définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste limitative des réparations à la charge du locataire : menues réparations, entretien courant). Chaque poste doit être justifié par un devis ou une facture daté(e).
Régularisation des charges : si la régularisation annuelle n’a pas encore eu lieu à la date de départ, le bailleur peut retenir une provision sur la base des charges de l’année précédente (art. 23 loi 89-462), sous réserve de restituer le solde dans les trois mois suivant l’approbation des comptes de l’immeuble.
Travaux dus aux dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie, au-delà de l’usure normale.

Déductions interdites (pièges fréquents)

Vétusté : la part d’usure normale (calculée selon une grille de vétusté, souvent annexée au bail) doit être déduite du montant réclamé au locataire. Un peinture vieille de 8 ans ne peut pas être facturée à prix neuf. Le bailleur doit appliquer le coefficient de vétusté convenu ou, à défaut, celui des grilles de référence publiées par les organisations de bailleurs.
Défauts antérieurs à l’entrée : tout ce qui était déjà dégradé lors de l’état des lieux d’entrée ne peut pas être imputé au locataire sortant — d’où l’importance d’un état des lieux d’entrée précis et contradictoire.
Grosses réparations (art. 606 C. civ.) : elles restent à la charge du bailleur (ex : chaudière hors d’âge, toiture, canalisations encastrées).
Frais sans justificatif : sans devis ou facture, aucune retenue ne peut être opposée au locataire.

Attention. Le bailleur doit joindre à la restitution partielle un décompte détaillé et les justificatifs (devis, factures, photos). À défaut, le juge peut ordonner la restitution intégrale du dépôt de garantie, assortie d’une condamnation aux frais de procédure.

L’état des lieux : clé du litige ou clé de la sérénité

L’état des lieux — d’entrée comme de sortie — est le document central qui détermine ce que le bailleur peut ou non retenir. Un état des lieux imprécis (mentions vagues comme « bon état général ») fragilise toute réclamation ultérieure.

Ce qu’un état des lieux doit contenir

L’art. 3-2 loi 89-462 (modifié par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014) et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixent le contenu obligatoire de l’état des lieux contradictoire :

Date et lieu d’établissement
Désignation précise des parties et adresse du logement
Description détaillée de chaque pièce, élément de l’équipement et de l’installation
Relevés des compteurs (eau, électricité, gaz)
Pour un logement meublé : inventaire du mobilier et de son état
Signatures des deux parties (ou huissier en cas de désaccord)

Photos et preuves numériques

Aucun texte n’impose les photos, mais la jurisprudence les considère comme une preuve complémentaire solide. Chaque photo doit être horodatée et géolocalisée pour être pleinement opposable. Un état des lieux numérique avec photos intégrées et signature électronique qualifiée supprime toute ambiguïté sur la date et le contenu.

Proplio — état des lieux numérique

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Procédure en cas de non-restitution ou de litige

Étape 1 : mise en demeure par lettre recommandée

Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur en citant l’article 22 de la loi 89-462, le délai dépassé et le montant réclamé, y compris la majoration de 10 % mensuelle si applicable.

Étape 2 : Commission départementale de conciliation (CDC)

La saisine de la CDC est gratuite, obligatoire avant toute action judiciaire pour les litiges relatifs au dépôt de garantie (art. 7 loi 89-462 modifié par la loi ALUR). La CDC rend un avis dans un délai de deux mois. Si un accord est trouvé, l’avis vaut titre.

Étape 3 : tribunal judiciaire (anciennement TI)

En l’absence d’accord devant la CDC, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire de son domicile. Pour les montants inférieurs à 5 000 €, la procédure simplifiée (requête ou injonction de payer) est accessible sans avocat obligatoire.

Cas particuliers à connaître

Vente du bien en cours de bail

Si le bailleur vend le logement pendant le bail, l’obligation de restituer le dépôt de garantie reste attachée au bailleur cédant à moins qu’une convention expresse prévoie le transfert au nouveau propriétaire. En pratique, assurez-vous que l’acte de vente précise qui restituera le dépôt et obtenez un justificatif écrit.

Décès du locataire

Le dépôt de garantie entre dans la succession du locataire décédé. Les héritiers peuvent en réclamer la restitution sous les mêmes délais et conditions que le locataire.

Sous-location et colocation

En colocation avec bail commun, c’est le bail qui précise les modalités de partage. En pratique, le dépôt est restitué au(x) signataire(s) du bail — les colocataires doivent régler entre eux la répartition.

Régularisation des charges différée

Dans un immeuble en copropriété, les comptes de charges ne sont souvent approuvés que plusieurs mois après la date de départ du locataire. L’art. 22 al. 5 loi 89-462 autorise alors le bailleur à retenir une provision sur les charges, à condition de restituer le solde dans un délai maximal de trois mois après approbation des comptes.

Checklist bailleur pour une restitution sans litige

Réaliser un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, signé des deux parties, avec photos horodatées.
Conserver les preuves de la remise des clés (date précise).
Comparer minutieusement les deux états des lieux avant d’établir le décompte de retenues.
Appliquer la grille de vétusté annexée au bail (ou celle de référence) pour chaque poste.
Joindre tous les devis et factures aux retenues pratiquées.
Respecter le délai : 1 mois si état des lieux conforme, 2 mois si différences constatées.
Traiter séparément la régularisation des charges si les comptes ne sont pas encore arrêtés.

Automatiser le suivi avec Proplio

Gérer manuellement les dates de remise des clés, les délais de restitution et les décomptes de charges est source d’erreurs. Proplio centralise tous ces éléments : date de départ du locataire, état des lieux numérique archivé, régularisation des charges en attente, et tableau de bord qui indique le solde du dépôt de garantie à restituer.

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FAQ — Dépôt de garantie

Le propriétaire peut-il conserver tout le dépôt de garantie si le logement est sale ?

Oui, à condition que le mauvais état soit constaté dans l’état des lieux de sortie et documenté par des justificatifs (devis de nettoyage, factures). La retenue doit être proportionnelle et tenir compte de la vétusté. Un logement « simplement sale » ne justifie pas en général la conservation intégrale du dépôt.

Que se passe-t-il si le bailleur ne répond pas dans les délais ?

Passé le délai légal (1 ou 2 mois), chaque mois de retard commencé ouvre droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges (art. 22 al. 6 loi 89-462). Le locataire doit mettre le bailleur en demeure par lettre recommandée, puis peut saisir la CDC ou le tribunal judiciaire.

Peut-on demander un dépôt de garantie pour un bail mobilité ?

Non. L’article 25-12 de la loi 89-462 (issu de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) interdit explicitement tout dépôt de garantie pour un bail mobilité. Toute somme perçue à ce titre doit être remboursée intégralement.

Le locataire peut-il utiliser le dépôt de garantie pour payer son dernier mois de loyer ?

Non. Cette pratique est contraire à l’article 22 loi 89-462 et à la jurisprudence constante. Le loyer reste dû jusqu’à la fin effective du bail, et le dépôt de garantie doit rester disponible jusqu’à la remise des clés.

Comment calculer la vétusté sur une réparation ?

Si une grille de vétusté est annexée au bail, elle s’applique en priorité. À défaut, le bailleur peut se référer aux grilles publiées par les organisations de bailleurs (USH, UNPI, FNAIM). Exemple type : une peinture a une durée de vie moyenne estimée à 7 ans ; une peinture de 5 ans sera facturée à 5/7 de son coût neuf, soit environ 71 %.

Le bailleur peut-il déduire des frais d’agence sur le dépôt de garantie ?

Non. Les honoraires d’agence ne constituent pas une créance imputable au locataire sortant au titre du dépôt de garantie. Seules les sommes correspondant à des obligations légales du locataire (réparations locatives, loyers, charges) peuvent être déduites.

Ressources officielles

Article informatif publié le 23 avril 2026. Les dispositions citées sont celles en vigueur à cette date (loi 89-462, décret 2016-382, décret 87-712). Cet article ne constitue pas un conseil juridique individualisé. Pour un litige portant sur votre dépôt de garantie, consultez votre ADIL (gratuit) ou un avocat spécialisé en droit locatif.