Que se passe-t-il si aucun état des lieux n'a été réalisé à l'entrée ?

En l'absence d'EDL d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état de réparations locatives (art. 1731 Code civil). Cette présomption est très difficile à renverser. Le bailleur ne peut pas retenir de sommes sur le dépôt de garantie pour des dégradations qu'il ne peut pas prouver être postérieures à l'entrée du locataire.

Comment calculer la part de vétusté à déduire d'une dégradation ?

On divise l'âge de l'élément par sa durée de vie théorique pour obtenir le coefficient consommé, puis on déduit le coefficient résiduel au coût neuf. Exemple : peinture de 5 ans pour une durée de vie de 7 ans — coefficient résiduel = (7-5)/7 = 28,5 %. Un remplacement à 600 € ne peut être imputé qu'à hauteur de 171 €. La grille annexée au bail prévaut toujours.

Peut-on réaliser un état des lieux à distance, sans être présent physiquement ?

Non. L'EDL doit être établi contradictoirement, en présence des deux parties (ou de leurs mandataires). Un EDL signé par une seule partie reste contestable. Si le locataire ne peut pas se déplacer, il peut se faire représenter par un mandataire muni d'un pouvoir écrit. En cas de refus ou d'absence, le recours à un huissier (art. 3-2 loi 89-462) est la seule alternative opposable.

Les photos sont-elles légalement obligatoires dans un état des lieux ?

Le décret 2016-382 ne les impose pas formellement, mais la jurisprudence reconnaît systématiquement les photos horodatées comme preuves déterminantes en cas de litige. Un EDL sans photos est exposé à la contestation sur l'état réel du logement. En pratique, leur absence fragilise fortement la position du bailleur devant un juge.

État des lieux location : guide complet 2026 (entrée, sortie, vétusté)

Q: L'état des lieux est-il obligatoire pour un bail meublé ?

Oui. L'article 3-2 de la loi 89-462, applicable aux baux meublés via l'article 25-3, impose l'état des lieux contradictoire à chaque entrée et sortie, quel que soit le type de bail. Pour un meublé, l'EDL inclut obligatoirement l'inventaire détaillé du mobilier et de son état.

Q: Combien de temps conserver un état des lieux après la fin du bail ?

Minimum 3 ans. Le délai de prescription pour les actions relatives aux dégradations locatives est de 3 ans à compter de la restitution du logement (art. 7-1 loi 89-462, modifié par la loi ALUR n° 2014-366). Conservez l'EDL, les photos associées et tous les justificatifs de réparations pendant cette durée.

Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état (art. 1731 C. civ.) : le bailleur perd tout recours en cas de dégradation. À la sortie, c'est l'état des lieux qui détermine ce que vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie — et comment calculer la vétusté pour que votre décompte soit incontestable.

Information indicative. Cet article présente les règles générales applicables à l’état des lieux en location (loi du 6 juillet 1989, décret n° 2016-382). Il ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. En cas de litige, consultez votre ADIL ou la Commission départementale de conciliation avant toute action judiciaire.

Qu’est-ce que l’état des lieux et pourquoi est-il obligatoire ?

L’état des lieux est un document contradictoire établi entre le bailleur et le locataire pour décrire l’état du logement à un instant précis. L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014) rend son établissement obligatoire lors de chaque entrée et sortie du locataire.

Son rôle est fondamental : il délimite ce qui était en place avant l’occupation du locataire et ce qui relève de sa responsabilité au moment de son départ. Sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état (art. 1731 du Code civil) — ce qui prive le bailleur de tout recours en cas de dégradation.

Bon à savoir. En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (art. 1731 C. civ.). Cette présomption est difficile à renverser — même avec des photos prises a posteriori. L’état des lieux est la seule preuve opposable.

Contenu obligatoire de l’état des lieux en 2026

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe la liste précise des mentions obligatoires. Un état des lieux incomplet (pièces manquantes, mentions vagues) peut être contesté et perdre sa valeur probante en cas de litige.

Mentions générales (communes à l’entrée et à la sortie)

Type d’état des lieux (entrée ou sortie) et date d’établissement
Localisation du logement (adresse complète)
Désignation des parties : nom, domicile du bailleur et du locataire
Le cas échéant, nom et domicile des mandataires (agence, gestionnaire)
Relevés des compteurs individuels d’eau, d’énergie et de gaz
Clés et moyens d’accès remis (type, nombre)

Description détaillée pièce par pièce

Chaque pièce : sols (parquet, carrelage, moquette), murs (peinture, papier peint, crépi), plafond, portes, fenêtres, volets, prises et interrupteurs
Équipements : cuisine équipée, sanitaires, appareils inclus dans la location (chaudière, VMC, radiateurs)
Bail meublé : inventaire complet du mobilier et de son état, pièce par pièce

Attention. Les formules vagues comme « bon état général », « propre » ou « état moyen » ne sont pas suffisantes. En cas de litige, un juge peut considérer qu’un état des lieux trop imprécis ne permet pas d’imputer une dégradation au locataire. Décrivez chaque élément avec précision : couleur, nature du revêtement, défauts pré-existants.

EDL d’entrée vs EDL de sortie : les différences essentielles

Si les deux états des lieux répondent aux mêmes règles de fond, ils ne jouent pas le même rôle dans la relation locative.

Critère	EDL d’entrée	EDL de sortie
Moment	Remise des clés au locataire	Restitution des clés par le locataire
Rôle juridique	Établit l’état de référence	Constate les éventuelles dégradations
Conséquence si absent	Présomption de bon état (art. 1731 C. civ.) — bailleur privé de recours	Présomption de restitution en bon état — locataire non responsable des dégradations
Photos	Fortement recommandées (horodatées)	Obligatoires en pratique pour établir la preuve
Impact dépôt de garantie	Détermine la référence	Détermine le montant des retenues

La grille de vétusté : calculer la part imputable au locataire

La vétusté est l’usure normale liée au temps et à l’usage du logement. Elle ne peut jamais être mise à la charge du locataire : seule la dégradation au-delà de l’usure normale lui est imputable (art. 7-d loi 89-462).

Le décret n° 2016-382 permet d’annexer au bail une grille de vétusté qui fixe la durée de vie théorique de chaque élément et le coefficient résiduel applicable en cas de dégradation. En l’absence de grille annexée, le bailleur doit se référer aux grilles de référence publiées par les organisations professionnelles (UNPI, USH, FNAIM).

Élément	Durée de vie théorique	Coefficient résiduel (ex. après 5 ans)
Peintures intérieures	7 ans	≈ 29 % (5/7 × 40 % = coeff résiduel 28,5 %)
Papier peint	10 ans	≈ 50 %
Moquette / revêtement sol souple	8 ans	≈ 37,5 %
Parquet	25 ans	≈ 80 %
Faïence / carrelage	25 ans	≈ 80 %
Équipement de cuisine (standard)	15 ans	≈ 67 %
Robinetterie	15 ans	≈ 67 %

Valeurs indicatives issues des grilles de référence professionnelles. La grille annexée au bail prévaut toujours sur ces indicateurs.

Exemple concret : un locataire a endommagé la moquette d’une chambre. La moquette avait 6 ans au moment de l’EDL de sortie, pour une durée de vie de 8 ans. Le coefficient résiduel est de 2/8 = 25 %. Si le remplacement neuf coûte 500 €, le bailleur ne peut imputer au locataire que 500 € × 25 % = 125 €.

État des lieux numérique avec grille de vétusté intégrée

Proplio, plateforme française de gestion locative, génère vos états des lieux pièce par pièce avec photos horodatées, signature électronique des deux parties et grille de vétusté intégrée. À la sortie du locataire, l’EDL d’entrée est cloné automatiquement pour comparer chaque élément. Disponible dès le plan Découverte gratuit (1 bien). Créer mon compte Proplio gratuit — sans carte bancaire.

Comment réaliser un état des lieux : étapes pratiques

Avant la visite

Préparez un modèle d’état des lieux 2026 conforme au décret 2016-382 (papier ou numérique), avec une section par pièce et une ligne par équipement.
Rassemblez les informations du bail : adresse, noms des parties, date d’entrée, type de bail (vide, meublé, mobilité).
Vérifiez les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz : notez les index avant le début de la visite.
Prévoyez un appareil photo ou votre smartphone pour les clichés.

Pendant la visite

Parcourez chaque pièce systématiquement, du sol au plafond, en passant par les murs, les portes, les fenêtres et les équipements.
Décrivez chaque défaut de façon précise : localisation exacte, nature (tache, fissure, impact, brûlure), dimension approximative.
Photographiez tous les défauts constatés, ainsi que les éléments en bon état pour documenter leur état initial.
Demandez au locataire de signer en présence du bailleur ou de son représentant. Un EDL signé séparément (envoyé par courrier, puis retourné) a une valeur probante réduite.

Après la visite

Remettez immédiatement une copie à chaque partie (décret 2016-382, art. 2).
Archivez l’EDL avec les photos en lieu sûr : vous en aurez besoin lors de la restitution du dépôt de garantie.
Pour l’EDL de sortie : comparez point par point avec l’EDL d’entrée avant d’établir le décompte des retenues sur dépôt de garantie.

État des lieux et dépôt de garantie : le lien direct

L’EDL de sortie est le document qui détermine ce que le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie. L’article 22 de la loi 89-462 impose un délai de restitution de :

1 mois si l’EDL de sortie est conforme à l’EDL d’entrée (aucune dégradation imputable) ;
2 mois si des différences sont constatées, pour permettre au bailleur d’obtenir des devis et de faire réaliser les travaux.

Passé ces délais, chaque mois de retard commencé ouvre droit pour le locataire à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges (art. 22 al. 6 loi 89-462). Un EDL de sortie précis, avec photos et descriptions détaillées, est donc la condition pour que le bailleur puisse justifier ses retenues et les opposer au locataire sans risque de contestation.

Bon à savoir. Si bailleur et locataire ne parviennent pas à s’entendre sur l’état des lieux (locataire absent ou refus de signer), l’article 3-2 loi 89-462 prévoit le recours à un huissier de justice. Le coût est partagé par moitié entre les parties. L’EDL établi par huissier a force probante renforcée en cas de litige judiciaire.

État des lieux numérique : ce que ça change concrètement

L’EDL papier présente trois risques systématiques : perte du document, contestation de la date, et descriptions trop vagues faute de temps sur place. L’état des lieux numérique supprime ces trois problèmes.

Photos et horodatage automatique

Les photos prises directement dans l’application sont horodatées et associées à chaque pièce et chaque élément. Elles ne peuvent pas être contestées quant à leur date de prise de vue. La jurisprudence reconnaît les photos comme preuves complémentaires solides dès lors qu’elles sont horodatées.

Clonage entrée vers sortie

Proplio clone automatiquement l’EDL d’entrée pour créer la structure de l’EDL de sortie. Pièces, équipements, observations initiales : tout est déjà pré-rempli. Le bailleur n’a plus qu’à mettre à jour les observations et ajouter les nouvelles photos. Le temps de réalisation d’un EDL de sortie passe de 45 minutes à moins de 20 minutes.

Signature électronique des deux parties

La signature électronique intégrée (conforme eIDAS) permet de recueillir la signature du locataire sur place ou à distance. L’EDL signé est archivé instantanément — aucune impression, aucun envoi postal, aucun risque de perte.

Grille de vétusté intégrée

Lors de l’EDL de sortie, Proplio applique automatiquement la grille de vétusté annexée au bail pour calculer la part imputable au locataire sur chaque dégradation. Le décompte est généré en quelques clics — avec les coefficients corrects, sans calcul manuel.

Checklist bailleur : état des lieux sans litige

Utiliser un modèle conforme au décret 2016-382 (mentions obligatoires, structure pièce par pièce).
Réaliser l’EDL en présence du locataire, contradictoirement.
Photographier tous les éléments — pas seulement les défauts.
Relever les compteurs (eau, gaz, électricité) en présence du locataire.
Remettre une copie immédiatement à chaque partie.
Annexer une grille de vétusté au bail pour sécuriser les décomptes futurs.
À la sortie : comparer point par point avec l’EDL d’entrée avant d’établir le décompte.
Conserver l’EDL et les photos au minimum 3 ans après la fin du bail (délai de prescription applicable).

Récapitulatif — Proplio et l’état des lieux numérique

Selon Proplio, plateforme française de gestion locative, un bailleur qui réalise ses états des lieux sur papier consacre en moyenne 45 à 60 minutes par EDL et risque de perdre ses preuves en cas de litige. La version numérique réduit ce temps à moins de 20 minutes tout en renforçant la valeur probante de chaque document.

L’EDL numérique Proplio est disponible dès le plan Découverte gratuit (1 bien, 1 locataire). Le plan Essentiel à 9,90 € / mois TTC étend la gestion à 10 biens et inclut le scoring locataire. Le plan Pro à 19,90 € / mois TTC déverrouille l’import intelligent de baux existants, la régularisation automatique des charges et toutes les fonctionnalités avancées.

Gérez vos états des lieux et votre dépôt de garantie dans un seul outil

Proplio relie automatiquement l’EDL d’entrée, l’EDL de sortie et le décompte du dépôt de garantie. Chaque retenue est justifiée par les photos archivées et le coefficient de vétusté appliqué. Plus de litige sur la date, le contenu ou les calculs. Essayer Proplio gratuitement — sans carte bancaire, sans engagement.

FAQ — État des lieux en location

L’état des lieux est-il obligatoire pour un bail meublé ?

Oui. L’article 3-2 de la loi 89-462 (applicable aux meublés via l’article 25-3) impose l’état des lieux pour tout bail d’habitation — vide ou meublé. Pour un meublé, l’EDL doit également comporter l’inventaire détaillé du mobilier et de son état.

Que faire si le locataire refuse de signer l’état des lieux ?

Si le locataire refuse de se présenter ou refuse de signer, le bailleur peut faire établir l’état des lieux par un huissier de justice (art. 3-2 loi 89-462). L’EDL huissier est contradictoire par construction et a une valeur probante renforcée. Le coût est partagé entre les deux parties.

Peut-on réaliser un état des lieux sans être présent physiquement ?

L’état des lieux doit être établi contradictoirement. En pratique, les deux parties doivent y participer (ou mandater un représentant). Un EDL réalisé et signé par une seule partie — même avec photos — reste contestable. Si le locataire ne peut pas être présent, il peut se faire représenter par un mandataire muni d’un pouvoir écrit.

Les photos sont-elles obligatoires dans l’état des lieux ?

Non, le décret 2016-382 ne les impose pas expressément. En revanche, la jurisprudence reconnaît systématiquement les photos horodatées comme preuves complémentaires déterminantes en cas de litige sur l’état du logement. En pratique, un EDL sans photos est difficile à défendre devant le juge.

Comment contester un état des lieux de sortie ?

Le locataire peut formuler des réserves par écrit au moment de la signature, ou dans les 10 jours suivants par lettre recommandée. En cas de désaccord persistant, la saisine de la Commission départementale de conciliation (CDC) est gratuite et obligatoire avant toute action judiciaire pour les litiges relatifs à l’état des lieux et au dépôt de garantie.

Combien de temps conserver un état des lieux ?

Le délai de prescription pour les actions relatives aux dégradations locatives est de 3 ans à compter de la restitution du logement (art. 7-1 loi 89-462, modifié par la loi ALUR). Conservez l’EDL, les photos et tous les justificatifs pendant au moins 3 ans après la fin du bail.

Ressources officielles

Article informatif publié le 4 mai 2026. Les dispositions citées sont celles en vigueur à cette date (loi 89-462, décret 2016-382 du 30 mars 2016, art. 1731 Code civil). Cet article ne constitue pas un conseil juridique individualisé. Pour tout litige relatif à un état des lieux ou au dépôt de garantie, consultez votre ADIL (gratuit) ou un avocat spécialisé en droit locatif.