Quelle est la différence entre cash-flow et rentabilité ?

Le cash-flow mesure l’argent réellement reçu/payé mois par mois (flux de trésorerie). La rentabilité compare les revenus nets annuels au capital investi (rendement). Les deux sont complémentaires : un bien peut être rentable mais avoir un cash-flow négatif les premières années (mensualités de prêt élevées).

La projection tient-elle compte des périodes de vacance locative ?

Par défaut, la projection suppose une occupation continue. Vous pouvez simuler une vacance prévisionnelle (ex : 2 mois entre deux baux) en ajustant la variable "taux d’occupation" du bien. Le plan Pro affiche également un risque de vacance basé sur l’intelligence de marché locale.

Le cash-flow inclut-il la fiscalité ?

Partiellement. Proplio projette le cash-flow AVANT impôts (revenus - charges - mensualités). L’impôt sur le revenu foncier est complexe et dépend de votre TMI, vos autres revenus, et d’éventuels déficits reportables. Le calcul fiscal exact reste à votre expert-comptable.

Que se passe-t-il si j’ajoute ou supprime un bien ?

La projection est recalculée en temps réel. Un nouveau bien ajoute ses flux projetés au portefeuille. La suppression d’un bien retire ses flux. Cela permet de simuler l’impact d’un achat ou d’une revente avant de décider.

Cash-flow et rentabilité : projeter la trésorerie de votre patrimoine

Le module Cash-flow et rentabilité (plan Pro) agrège tous vos flux financiers pour projeter la trésorerie de votre patrimoine sur 24 mois et calculer la rentabilité de chaque bien. C’est l’outil de pilotage financier du bailleur.

Ce que Proplio projette

Pour chaque mois des 24 prochains mois, Proplio consolide :

Loyers encaissés — basés sur l’échéancier actif, ajustés pour les révisions IRL et les baux se terminant dans la période
Charges récupérables — encaissées via les provisions, neutres au cash-flow
Charges non récupérables (taxe foncière, copropriété, assurance, honoraires) — récurrentes selon la fréquence saisie
Travaux programmés — devis et projets à date future que vous avez saisis
Mensualités de prêt — issu du tableau d’amortissement (voir prêts immobiliers)
Vacance prévisionnelle — si vous anticipez un bail qui se termine sans relocation immédiate

Cash-flow mensuel

Affiché en graphique barres empilées :

Barres positives : loyers + provisions encaissées
Barres négatives : charges + travaux + mensualités de prêt
Ligne nette : cash-flow après tous les postes

Un mois peut afficher un cash-flow négatif (taxe foncière payée en octobre, gros travaux, vacance). L’important est le cumul annuel et la tendance.

Rentabilité par bien

Proplio calcule deux indicateurs pour chaque bien :

Rentabilité brute = (loyer annuel HC × 12) / prix d’achat. Indicateur rapide, ne tient compte d’aucun frais.
Rentabilité nette-nette = (loyers annuels - charges - taxe foncière - assurance - intérêts d’emprunt - gestion) / capital investi (apport + frais de notaire + travaux initiaux). Indicateur réel de performance.

Un rendement brut de 6 % peut cacher un rendement net-net de 2 % après charges et impôts. Proplio met les deux en regard pour éviter l’illusion d’optique.

Consolidation au portefeuille

Sur l’écran Cash-flow, vous pouvez basculer entre :

Vue par bien — flux isolés par bien
Vue consolidée — somme de tous les biens, utile pour le pilotage global
Vue par SCI / bailleur — filtre par structure juridique si vous gérez plusieurs entités

Scénarios « what if »

Vous pouvez simuler l’impact d’un événement sur la projection :

Achat d’un nouveau bien (saisissez-le, la projection intègre ses flux)
Revente (basculez un bien en statut INACTIVE, les flux s’arrêtent)
Hausse de loyer via avenant ou renouvellement
Remboursement anticipé d’un prêt (plus de mensualités après la date)
Travaux lourds (impact one-shot sur le cash-flow du mois concerné)

Bonnes pratiques

Ne vous fiez pas à la rentabilité brute seule — c’est un piège d’investisseur débutant. Le net-net est le seul indicateur comparable entre biens.
Anticipez les gros travaux (ravalement, toiture) dans les dépenses programmées : votre cash-flow réel sera tronqué sans cela.
Relancez la projection tous les trimestres : les hypothèses (loyer, vacance, travaux) évoluent. Un cash-flow figé n’aide pas à piloter.