À partir de quand déclencher une procédure de recouvrement ?

Dès le 2e mois d’impayé si le locataire n’a pas régularisé après une relance amiable (premier email de retard). La loi ne fixe pas de délai minimum, mais plus vous tardez, plus la récupération devient difficile. Proplio vous alerte dès le passage en statut LATE J+5.

La mise en demeure est-elle obligatoire avant procédure judiciaire ?

Oui. Sans mise en demeure formalisée (LRAR), le juge refusera l’action en résiliation du bail. La mise en demeure atteste que le locataire a été officiellement sommé de payer, avec délai de 8 jours pour régulariser avant poursuite.

Puis-je sauter l’étape GLI si je n’ai pas d’assurance ?

Oui. L’étape INSURANCE_CLAIM est optionnelle : si vous n’avez pas de GLI ou si vous préférez ne pas la déclencher, vous pouvez passer directement de FORMAL_NOTICE à LEGAL. Proplio n’impose pas l’assurance mais propose l’étape si vous êtes couvert.

Proplio gère-t-il l’expulsion ?

Non. L’expulsion relève exclusivement de la procédure judiciaire et nécessite un commissaire de justice (ex-huissier). Proplio trace l’avancement (numéro de dossier, nom du commissaire, date d’audience) mais ne pilote pas la procédure à votre place.

Recouvrement des impayés : relances graduées jusqu’au judiciaire

Face à un locataire impayé, la rigueur de la procédure conditionne les chances de récupération. Sauter une étape ou oublier un délai peut invalider l’action. Proplio Pro structure le recouvrement en 5 étapes légalement ordonnées et refuse les sauts qui fragiliseraient la procédure.

Les 5 étapes du recouvrement

REMINDER_1 — Première relance amiable par email, quelques jours après le retard constaté. Ton courtois, rappel du montant dû.
REMINDER_2 — Deuxième relance formelle, 10-15 jours après la première. Ton plus ferme, mention des frais et intérêts éventuels.
FORMAL_NOTICE — Mise en demeure par LRAR. PDF généré par Proplio avec mentions légales, délai de 8 jours, avertissement procédure judiciaire.
INSURANCE_CLAIM (optionnel) — Déclaration GLI si vous êtes assuré. Votre assureur prend le relais selon les termes de votre police.
LEGAL — Commandement de payer par commissaire de justice, puis action en résiliation / expulsion devant le tribunal.

Transitions autorisées

Proplio vérifie les transitions entre étapes pour éviter les raccourcis dangereux :

REMINDER_1 → REMINDER_2 → FORMAL_NOTICE : parcours standard obligatoire
FORMAL_NOTICE → INSURANCE_CLAIM ou FORMAL_NOTICE → LEGAL : après la mise en demeure, vous pouvez activer la GLI ou passer direct au judiciaire
INSURANCE_CLAIM → LEGAL : si l’assurance ne couvre pas ou refuse, vous pouvez poursuivre
Tout statut → CLOSED : à tout moment vous pouvez clôturer la procédure (régularisation, abandon amiable)

Impossible de passer directement de REMINDER_1 à LEGAL : le juge rejetterait l’action pour absence de mise en demeure préalable.

La mise en demeure Proplio

Le PDF de mise en demeure généré par Proplio contient :

Identité bailleur et locataire
Adresse du logement
Détail des échéances impayées (date, montant, intérêts)
Total dû à la date de la mise en demeure
Délai de 8 jours pour régularisation
Avertissement : procédure judiciaire à défaut de paiement
Signature du bailleur (eIDAS ou signature dessinée)

Vous imprimez le PDF et l’envoyez en LRAR. L’accusé de réception postal est la preuve de réception par le locataire — à archiver impérativement dans Proplio (onglet Documents de la procédure).

Suivi des étapes

Chaque étape enregistre :

Date de déclenchement
Auteur (vous ou votre gestionnaire)
Documents générés (PDF relance, PDF mise en demeure)
Pièce jointe éventuelle (accusé de réception LRAR, déclaration GLI, assignation)
Commentaire libre

L’historique est consultable depuis l’écran de la procédure, en cas de contestation ou pour transmission à un avocat.

Interaction avec l’assurance GLI

Si vous avez une GLI (voir assurances PNO/GLI), l’étape INSURANCE_CLAIM déclenche :

Rapprochement avec la police enregistrée dans Proplio
Génération du dossier de déclaration (liste des impayés, montant, preuves)
Suivi du dossier assureur (numéro, date de déclaration, indemnisation)

Bonnes pratiques

Ne tardez pas — chaque mois qui passe ajoute au dû. Déclenchez la procédure dès le 2e mois d’impayé.
Conservez tous les AR LRAR dans Proplio — sans eux, la mise en demeure n’est pas opposable.
Consultez un commissaire de justice avant l’étape LEGAL — sa signification est nécessaire pour le commandement de payer.