Charges récupérables : liste complète et régularisation (décret 87-713)

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste exhaustive des charges qu'un bailleur peut récupérer sur son locataire. Eau, chauffage collectif, ascenseur, entretien des parties communes, TEOM : tout y est listé. Ce qui n'y figure pas reste à la charge exclusive du propriétaire — même si le bail dit le contraire.

Information indicative. Cet article présente les règles générales issues de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Il ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. En cas de doute sur une charge spécifique, consultez votre ADIL ou un avocat spécialisé en droit locatif.

Qu'est-ce qu'une charge récupérable ?

Une charge récupérable (aussi appelée charge locative) est une dépense payée par le bailleur, que celui-ci est en droit de refacturer à son locataire. Le principe est posé par l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : seules les charges limitativement énumérées par décret peuvent être récupérées.

Ce décret, c'est le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Il constitue la liste exhaustive et fermée des charges que le bailleur peut imputer au locataire. Toute charge absente de cette liste reste définitivement à la charge du propriétaire, même si le bail contient une clause contraire — une telle clause serait réputée non écrite (art. 4 loi 89-462).

Bon à savoir. Le décret 87-713 s'applique aux baux d'habitation vide et meublé relevant de la loi du 6 juillet 1989 (résidence principale du locataire). Pour un bail commercial ou professionnel, les règles sont différentes et librement négociables entre les parties.

Provisions sur charges et régularisation : comment ça fonctionne ?

Dans la quasi-totalité des baux en zone collective (immeuble en copropriété ou géré par un bailleur), les charges sont versées sous forme de provisions mensuelles appelées également « acomptes ». À la fin de chaque exercice annuel, le bailleur procède à la régularisation : il compare le total des provisions encaissées avec les charges réelles et réclame le solde (ou rembourse le trop-perçu).

L'article 23 al. 3 de la loi 89-462 impose au bailleur de communiquer au locataire, un mois avant la date de régularisation, le décompte individuel par nature de charge. Cette obligation est souvent négligée par les bailleurs particuliers, ce qui fragilise la réclamation du solde en cas de litige.

Provisions sur charges vs forfait de charges

Deux mécanismes coexistent selon le type de bail :

Pour un bail vide, tout forfait de charges est nul : le locataire peut à tout moment exiger la régularisation sur la base des charges réelles, même si le bail mentionne un forfait. Pour un bail meublé, le forfait reste possible mais doit correspondre à une estimation réaliste au risque de constituer une clause abusive.

La liste des charges récupérables (décret 87-713) : catégorie par catégorie

Voici les grandes catégories de charges récupérables telles que fixées par le décret n° 87-713. La liste ci-dessous est synthétique ; le décret détaille chaque poste.

1. Eau froide et eau chaude

• Eau froide collective (parties communes et locataires)

• Eau chaude collective fournie par l'immeuble

• Abonnements et frais de comptage de l'eau froide

• Produits nécessaires à l'exploitation et à l'entretien du réseau eau froide

2. Chauffage et production d'eau chaude collectifs

• Combustibles (fioul, gaz, bois) consommés pour le chauffage collectif

• Électricité pour les circulateurs, brûleurs, pompes

• Fournitures consommables (produits d'entretien, filtres)

• Frais de contrat d'entretien de la chaudière collective

• Frais de relevé de compteurs individuels de chauffage (répartiteurs)

3. Ascenseurs et monte-charge

• Électricité des ascenseurs

• Contrat d'entretien et petites réparations (consommables, lubrifiants)

• Primes d'assurance spécifiques à l'ascenseur

• Frais du personnel affecté exclusivement à la conduite de l'ascenseur

4. Parties communes intérieures

• Électricité des parties communes (couloirs, halls, caves, parkings)

• Produits d'entretien des parties communes (détergents, désinfectants)

• Matériels d'entretien (balais, serpillières) — hors matériel à usage permanent

• Rémunération du personnel de gardiennage ou d'entretien : 75 % du salaire brut + charges sociales si le gardien loge sur place, 100 % si le gardien n'est pas logé (décret 87-713, annexe II)

• Entretien et réparations courantes de l'interphone et des boîtes aux lettres

5. Espaces extérieurs et espaces verts

• Entretien des allées, aires de stationnement, abords

• Tonte, taille et entretien courant des espaces verts

• Produits phytosanitaires de base et fournitures de jardinage consommables

• Coût d'arrosage des pelouses et espaces verts (eau, électricité de la pompe)

6. Hygiène — collecte des ordures ménagères

• Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) — récupérable en totalité sur le locataire (art. 1521 CGI, confirmé par la jurisprudence : Cass. 3e civ., 5 octobre 2017). Le bailleur peut répercuter la TEOM via les charges, même si elle figure sur l'avis de taxe foncière.

• Produits de désinsectisation et de dératisation des parties communes

• Location et entretien des conteneurs à ordures

7. Équipements collectifs

• Entretien courant des jeux pour enfants (hors remplacement complet)

• Entretien de la piscine collective (produits de traitement, nettoyage) — hors grosses réparations

• Entretien courant des installations sportives collectives

8. Équipement propre au logement (fourni par le bailleur)

• Entretien et réparations courantes des équipements individuels en mauvais état du fait du locataire : ventilation mécanique contrôlée (VMC), adoucisseur, vide-ordures, équipements de production d'eau chaude individuels (ballon, cumulus — hors remplacement complet).

Bon à savoir — TEOM. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est récupérable même si elle n'est pas individualisée sur l'avis de taxe foncière. Le bailleur doit produire sa copie de l'avis de taxe foncière au locataire lors de la régularisation annuelle pour justifier le montant.

Ce qui n'est PAS récupérable sur le locataire

La liste du décret 87-713 est exhaustive. Toute charge absente de cette liste reste à la charge exclusive du bailleur, même si le bail tente de la faire supporter au locataire. Voici les postes les plus fréquemment refacturés à tort :

Attention. Facturer au locataire une charge non prévue au décret 87-713 constitue une clause abusive réputée non écrite (art. 4 loi 89-462). Le locataire peut réclamer le remboursement des sommes indûment perçues dans un délai de prescription de 3 ans (art. 7-1 loi 89-462, modifié par la loi ALUR n° 2014-366).

Comment calculer et répartir les charges récupérables ?

Dans un immeuble en copropriété

Les charges de copropriété sont réparties entre tous les copropriétaires selon les tantièmes prévus par le règlement de copropriété. Le bailleur ne peut récupérer sur son locataire que la quote-part des charges récupérables afférente à son lot — jamais les charges de travaux ou les provisions pour fonds de travaux.

Pratiquement, le syndic remet chaque année un état de répartition distinguant « charges récupérables » et « charges non récupérables ». C'est ce document qui sert de base au décompte transmis au locataire.

Dans un immeuble appartenant en totalité au bailleur

Le bailleur calcule directement ses charges réelles sur l'exercice (eau, électricité communes, entretien), isole la quote-part récupérable pour chaque logement (souvent au prorata de la surface ou du nombre de locataires), puis régularise avec chaque locataire.

Délai de régularisation

La loi 89-462 ne fixe pas de délai maximal pour la régularisation annuelle, mais la jurisprudence constante indique que le bailleur doit régulariser dans un délai raisonnable après la clôture des comptes. La Cour de cassation a admis une régularisation jusqu'à 3 ans après la clôture de l'exercice, sans que le droit soit prescrit.

En revanche, lors du départ du locataire, si la régularisation n'est pas encore intervenue, le bailleur peut retenir une provision sur le dépôt de garantie et doit restituer le solde dans les 3 mois suivant l'approbation des comptes (art. 22 al. 5 loi 89-462).

Régularisation des charges simplifiée avec Proplio. Proplio (plan Pro) vous permet de saisir le montant des charges réelles par catégorie, de les comparer automatiquement aux provisions encaissées sur l'exercice, et d'éditer le décompte individuel à transmettre au locataire — conforme à l'art. 23 loi 89-462. Plus besoin de tableur externe ni de calcul manuel. Créer mon compte Proplio gratuit — sans carte bancaire.

Récapitulatif : charges récupérables vs charges propriétaire

Obligations documentaires du bailleur

Pour que la régularisation soit opposable au locataire, le bailleur doit respecter une procédure précise imposée par l'article 23 loi 89-462 :

• Un mois avant la régularisation : adresser au locataire le décompte par nature de charge, le mode de répartition entre les locataires si l'immeuble comprend plusieurs lots, et les justificatifs des dépenses.

• À tout moment dans le mois précédant la régularisation : mettre à disposition du locataire, en copie ou en consultation, les pièces justificatives (factures de fioul, contrats d'entretien, relevés eau, etc.).

• Conserver ces justificatifs pendant au moins 3 ans pour faire face à une contestation (délai de prescription art. 7-1 loi 89-462).

L'absence de décompte envoyé dans les délais affaiblit considérablement la position du bailleur en cas de contestation. La jurisprudence peut alors refuser la réclamation du solde dû, même si les charges sont par ailleurs réelles et justifiées.

Charges récupérables et régularisation : ce que Proplio automatise

La gestion manuelle des provisions sur charges — centraliser les factures, calculer la quote-part par logement, établir le décompte, l'envoyer au bon moment — mobilise plusieurs heures chaque année par bien géré. Pour un bailleur avec 3 ou 4 logements, c'est une demi-journée de travail administratif réductible à quelques clics.

Selon Proplio, plateforme française de gestion locative pour bailleurs particuliers et professionnels, le module de régularisation des charges (plan Pro, 19,90 € TTC/mois, illimité en biens) permet de :

• Saisir les charges réelles par catégorie (eau, chauffage, parties communes, TEOM…)

• Comparer automatiquement avec les provisions mensuelles encaissées

• Calculer le solde dû ou à rembourser par locataire

• Générer le décompte individuel conforme à l'art. 23 loi 89-462, prêt à transmettre au locataire

• Archiver les justificatifs en lien direct avec chaque ligne de charge

Pour les bailleurs qui débutent, le plan Découverte (gratuit, 1 bien) permet déjà de suivre les provisions et de consulter l'historique des paiements. Le suivi des charges réelles et le module de régularisation sont disponibles à partir du plan Pro à 19,90 € TTC/mois.

Pour aller plus loin sur la restitution du dépôt de garantie en cas de charges non régularisées au départ du locataire, consultez notre article Dépôt de garantie : délais de restitution et déductions autorisées.

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FAQ — Charges récupérables

Le bailleur peut-il récupérer les honoraires de syndic sur le locataire ?

Non. Les honoraires de syndic liés à la gestion courante de la copropriété ne figurent pas dans la liste du décret n° 87-713. Seule la quote-part des charges de copropriété correspondant à des postes listés au décret (entretien parties communes, eau, chauffage, ascenseur…) est récupérable. Les frais de gestion restent à la charge exclusive du bailleur.

La taxe foncière est-elle récupérable sur le locataire ?

La taxe foncière en elle-même n'est pas récupérable — elle est à la charge du propriétaire. En revanche, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui figure souvent sur le même avis, est une charge récupérable au titre du décret 87-713. Le bailleur doit isoler la ligne TEOM et la facturer séparément en charges.

Comment fixer le montant des provisions sur charges ?

Les provisions doivent être établies sur la base du budget prévisionnel de l'immeuble (pour une copropriété) ou des dépenses réelles de l'exercice précédent (pour un immeuble géré en direct). Un montant manifestement sous-évalué ou surévalué peut être contesté par le locataire ou, inversement, conduire à un solde important lors de la régularisation.

Quel délai pour régulariser les charges après la fin de l'exercice ?

La loi 89-462 ne fixe pas de délai maximal entre la clôture de l'exercice et la régularisation, mais la jurisprudence admet généralement une réclamation dans un délai de 3 ans à compter de la clôture de l'exercice (délai de prescription de droit commun). Au-delà, le droit à régularisation est prescrit. En pratique, mieux vaut régulariser chaque année pour éviter d'accumuler des soldes importants et des contestations.

Le locataire peut-il refuser de payer le solde de régularisation ?

Non, si le bailleur a respecté ses obligations documentaires (décompte transmis un mois avant, justificatifs disponibles, charges relevant du décret 87-713). Le refus de payer un solde de régularisation régulièrement réclamé est assimilé à un impayé de charges et peut justifier une procédure de recouvrement. En cas de contestation, la commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement.

Les charges récupérables sont-elles déductibles pour le bailleur ?

Au régime réel des revenus fonciers (déclaration 2044), les charges de copropriété non récupérables sont déductibles. Les charges récupérées sur le locataire ne constituent pas une charge déductible (elles sont neutralisées par les provisions encaissées). En micro-foncier, l'abattement de 30 % couvre forfaitairement toutes les charges — aucune déduction individuelle n'est possible.

Ressources officielles

• Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 23)

• Légifrance — décret n° 87-713 du 26 août 1987 (charges récupérables)

• service-public.fr — charges locatives récupérables sur le locataire

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Article informatif publié le 1er juin 2026. Les dispositions citées sont celles en vigueur à cette date (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, décret n° 87-713 du 26 août 1987, loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014). Cet article ne constitue pas un conseil juridique individualisé. Pour toute question relative à la nature d'une charge spécifique, consultez votre ADIL (gratuit) ou un avocat spécialisé en droit locatif.