Loyers impayés : la procédure d'expulsion étape par étape en 2026
Face à un locataire qui ne paie plus, le bailleur dispose d'une seule voie légale : la procédure d'expulsion. Depuis la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, ses étapes et ses délais ont changé — clause résolutoire devenue obligatoire, délai de régularisation ramené à six semaines, rôle renforcé de la CCAPEX. Voici le déroulé complet, étape par étape, tel qu'il s'applique en 2026.
Information indicative. Cet article décrit la procédure générale issue de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 24) modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Chaque dossier d'impayé est spécifique et la procédure est strictement encadrée à peine de nullité. Faites-vous accompagner par un commissaire de justice et, si besoin, un avocat ; en cas de doute, consultez votre ADIL (gratuit).
Peut-on agir dès le premier impayé ?
Oui. Aucun seuil minimal de loyers impayés n'est exigé : dès qu'un loyer n'est pas payé, le bailleur est en droit d'enclencher les démarches. En pratique cependant, l'expulsion effective reste longue — généralement de 6 à 18 mois entre le premier impayé et la libération du logement, selon la charge des tribunaux et les délais accordés.
Le préalable : une clause résolutoire valide dans le bail
Depuis le 29 juillet 2023, tout nouveau bail d'habitation doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. C'est elle qui permet une résiliation quasi automatique du bail : sans elle, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation et la procédure est plus longue et incertaine. Pour vérifier que vos clauses sont valides, voyez notre guide clauses abusives à éviter.
Délai : 6 semaines ou 2 mois ? Le délai de régularisation après commandement de payer est de 6 semaines pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023. Pour les baux antérieurs, il reste de 2 mois (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Vérifiez la date de signature de votre bail avant tout.
Les étapes de la procédure en 2026
Étape 1 — La phase amiable
Avant toute action judiciaire, tentez un règlement amiable : relance, puis mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Conservez toutes les traces (courriers, e-mails, SMS) : elles constitueront votre dossier. C'est aussi le moment d'actionner le garant (la caution peut être sollicitée dès le premier impayé) et de déclarer le sinistre à votre assureur si vous avez souscrit une garantie loyers impayés.
Étape 2 — Le commandement de payer
En cas d'échec, faites signifier par un commissaire de justice (ancien huissier) un commandement de payer visant la clause résolutoire. C'est l'acte qui ouvre officiellement la procédure : sans lui, aucune assignation. Il doit comporter, à peine de nullité, des mentions précises (montant exact de la dette, référence à la clause résolutoire, délai accordé, possibilité de saisir le juge).
Étape 3 — Le signalement à la CCAPEX
Lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, le commandement doit être signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dès que l'impayé atteint deux mois de loyers hors charges.
Étape 4 — L'assignation devant le juge
Si le locataire n'a pas réglé dans le délai (6 semaines / 2 mois), la clause résolutoire est en principe acquise, mais la résiliation doit être constatée par un juge. Le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection par voie d'assignation pour faire constater la résiliation, condamner le locataire à la dette et ordonner l'expulsion.
Étape 5 — L'audience et le jugement
À l'audience, le juge analyse la situation du locataire. Il peut accorder des délais de paiement (jusqu'à 3 ans) et suspendre les effets de la clause résolutoire s'il constate la bonne foi du locataire, un plan de paiement réaliste et la reprise du loyer courant.
Étape 6 — Le commandement de quitter les lieux et la force publique
Une fois le jugement obtenu et signifié, un commandement de quitter les lieux est délivré. À défaut de départ volontaire, le bailleur sollicite le concours de la force publique (autorisation préfectorale), ce qui peut ajouter plusieurs semaines.
Le verrou de la trêve hivernale
Du 1er novembre au 31 mars, l'exécution des expulsions est suspendue (sauf exceptions très limitées : occupation sans droit ni titre, logement déclaré dangereux, relogement adapté assuré). Les démarches judiciaires peuvent toutefois se poursuivre pendant cette période ; seule l'expulsion effective est reportée au 1er avril.
Combien de temps, combien ça coûte ?
| Élément | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Délai avec clause résolutoire (hors trêve) | 6 à 9 mois en moyenne |
| Délai sans clause résolutoire | 12 à 24 mois |
| Délai si échéancier accordé par le juge | jusqu'à 3 ans |
| Coût d'une procédure complète | souvent 2 000 à 4 000 € |
Bon à savoir — APL. Des décrets publiés en février 2026 réorganisent le traitement administratif des impayés pour les locataires bénéficiaires d'une aide au logement (APL, ALS, ALF), avec une entrée en vigueur prévue. Si votre locataire perçoit une aide, le signalement à la CAF/MSA peut permettre, dans certains cas, le versement direct de l'aide au bailleur.
Mieux vaut prévenir : sécuriser en amont
La meilleure procédure reste celle que l'on n'a pas à engager. Trois leviers de prévention :
- Une garantie loyers impayés (GLI) ou la garantie Visale selon le profil du locataire — voyez notre comparatif GLI vs Visale.
- Une clause résolutoire valide dans le bail (obligatoire depuis 2023, mais à vérifier).
- Un suivi rigoureux des paiements permettant de réagir dès le premier retard, et un état des lieux d'entrée incontestable (voyez notre guide de l'état des lieux).
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FAQ — Loyers impayés et expulsion
Combien de loyers impayés faut-il avant de pouvoir agir ?
Aucun seuil légal : la procédure peut être engagée dès le premier impayé. En pratique, mieux vaut tenter une solution amiable d'abord, puis faire délivrer un commandement de payer si la situation persiste.
La clause résolutoire est-elle vraiment obligatoire ?
Depuis le 29 juillet 2023, tout nouveau bail d'habitation doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement. Sans elle, la résiliation dépend de l'appréciation du juge et la procédure est plus longue.
Quel délai le locataire a-t-il pour régulariser après le commandement de payer ?
Six semaines pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023, deux mois pour les baux antérieurs. Le loyer reste dû pendant ce délai.
Peut-on expulser pendant la trêve hivernale ?
Non, sauf exceptions très limitées. Du 1er novembre au 31 mars, l'exécution de l'expulsion est suspendue, mais les démarches judiciaires peuvent se poursuivre pour être prêtes au 1er avril.
Le juge peut-il refuser l'expulsion ?
Il ne refuse pas l'expulsion mais peut accorder des délais de paiement (jusqu'à 3 ans) et suspendre la clause résolutoire si le locataire est de bonne foi, a repris le paiement du loyer courant et respecte un échéancier réaliste.
Ressources officielles
- service-public.fr — loyers impayés et expulsion du locataire
- Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 24)
- Légifrance — loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (dite Kasbarian-Bergé)
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Article informatif publié le 21 juin 2026. Les dispositions citées sont celles en vigueur à cette date (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023). Cet article ne constitue pas un conseil juridique individualisé. Pour un dossier d'impayé, consultez un commissaire de justice, un avocat ou votre ADIL.