Plus-value LMNP : la réintégration des amortissements depuis 2025
Pendant des années, le LMNP au régime réel cumulait deux avantages : amortir le bien pour effacer l'impôt sur les loyers, sans que ces amortissements ne pèsent à la revente. La loi de finances pour 2025 met fin à ce double avantage. Désormais, les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value — ce qui augmente l'impôt à la cession. Voici qui est concerné, comment ça se calcule, et les exceptions à connaître.
Information indicative. Cet article présente la réforme issue de l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025. La fiscalité des plus-values est complexe et l'instruction administrative (BOFiP) précisant certaines modalités était encore attendue à la date de publication. Cet article n'est pas un conseil fiscal personnalisé : faites établir un calcul par votre expert-comptable et votre notaire avant toute cession.
Ce qui change avec l'article 84 de la loi de finances 2025
Le LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 VH du CGI). Jusqu'à la réforme, le loueur en meublé non professionnel n'avait pas à tenir compte, dans le calcul de sa plus-value, des amortissements déduits pendant la location — contrairement au loueur professionnel (LMP), soumis au régime des plus-values professionnelles.
L'article 84 met fin à cette asymétrie en complétant l'article 150 VB du CGI (nouveau III) : les LMNP au réel doivent désormais minorer le prix d'acquisition du bien cédé du montant des amortissements admis en déduction (au sens des articles 31 et 39 C du CGI). Mécaniquement, la plus-value brute augmente du montant des amortissements cumulés.
La formule. Plus-value brute = Prix de cession − (Prix d'acquisition majoré − Amortissements déduits). Plus vous avez amorti, plus la base imposable grimpe à la revente.
Depuis quand, et les amortissements antérieurs sont-ils concernés ?
La mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025 (lendemain de la promulgation de la loi), quelle que soit la date d'acquisition du bien. Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 (question n° 10097) a tranché un point très discuté : la réintégration vise aussi les amortissements pratiqués avant 2025, dès lors que la vente intervient après le 15 février 2025.
Conséquence pour les détentions anciennes. Un bien amorti depuis dix ou douze ans qui se revend aujourd'hui supporte la réintégration de l'ensemble des amortissements cumulés. La vente d'un actif LMNP devient un véritable acte de gestion patrimoniale : à anticiper, chiffres en main.
Un exemple chiffré
Un bien acquis 300 000 €, revendu 500 000 €, avec 50 000 € d'amortissements déduits pendant la location :
| Calcul de la plus-value brute | Avant la réforme | Depuis le 15/02/2025 |
|---|---|---|
| Prix de cession | 500 000 € | 500 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 300 000 € | 300 000 − 50 000 = 250 000 € |
| Plus-value brute | 200 000 € | 250 000 € |
La réforme augmente ici l'assiette brute de 50 000 €, avant application des abattements pour durée de détention.
Les exceptions à la réintégration
Le législateur a prévu plusieurs garde-fous. Ne sont notamment pas réintégrés :
- Les amortissements correspondant à des dépenses déjà prises en compte dans la majoration du prix d'acquisition (travaux retenus au titre de l'art. 150 VB II-4° du CGI) — pour éviter un double comptage.
- Les amortissements du mobilier : seuls les amortissements du bâti immobilier sont concernés, car le mobilier ne fait pas partie du prix d'acquisition au sens de l'article 150 VB.
- Les amortissements différés (mis en réserve, jamais effectivement déduits du résultat imposable) : l'article 150 VB III vise les amortissements « admis en déduction ».
- Certaines résidences services (étudiants, jeunes en formation, personnes âgées — art. L.631-12 et L.631-13 du CCH) sont expressément exclues.
Ce qui ne change pas
- Le LMNP reste au régime des plus-values des particuliers : les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer (exonération progressive jusqu'à l'exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans), de même que la surtaxe sur les plus-values élevées.
- Pendant l'exploitation, l'amortissement conserve tout son intérêt : il continue d'effacer l'impôt sur les loyers, parfois pendant de nombreuses années. Voyez notre guide LMNP au régime réel.
- Les loueurs au micro-BIC ne sont pas concernés par la réintégration, faute d'amortissement déduit (mais ils paient plus d'impôt chaque année sur leurs loyers).
- La vente de la résidence principale reste totalement exonérée — un bien loué en LMNP n'étant, par définition, pas la résidence principale du bailleur.
Lien avec la location touristique. Les meublés de tourisme classés ne figurent pas parmi les exceptions : ils sont donc soumis à la réintégration. Si vous louez en courte durée, lisez aussi notre article Loi Le Meur : ce qui change pour les meublés de tourisme.
Faut-il revoir sa stratégie ?
La réforme ne « tue » pas le LMNP : sur la durée de détention, l'avantage de l'amortissement sur les loyers reste considérable, et les abattements pour durée de détention atténuent l'impôt de sortie pour les détentions longues. En revanche, elle change l'arbitrage au moment de vendre, et peut faire reconsidérer le choix entre meublé et nu. Pour comparer les régimes, voyez notre simulation micro-foncier vs régime réel.
Les bons réflexes avant une cession : extraire l'état des amortissements cumulés (y compris antérieurs à 2025), reconstituer le prix d'acquisition majoré (frais, travaux éligibles, justificatifs), vérifier la ventilation terrain / construction, puis simuler la plus-value nette avec votre expert-comptable et votre notaire — sur les mêmes hypothèses.
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FAQ — Plus-value LMNP et amortissements
Depuis quand les amortissements sont-ils réintégrés dans la plus-value LMNP ?
Depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2025, pour toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date d'acquisition du bien.
Les amortissements pratiqués avant 2025 sont-ils concernés ?
Oui. La réponse ministérielle du 24 mars 2026 a confirmé que l'ensemble des amortissements déduits, y compris ceux antérieurs à 2025, sont pris en compte dès lors que la cession intervient après le 15 février 2025.
Les amortissements du mobilier sont-ils réintégrés ?
Non. Seuls les amortissements du bâti immobilier sont concernés. Les amortissements du mobilier (meubles, électroménager) ne sont pas réintégrés, car le mobilier ne fait pas partie du prix d'acquisition au sens de l'article 150 VB du CGI.
La réforme supprime-t-elle l'intérêt du LMNP ?
Non. Pendant la location, l'amortissement continue de réduire fortement, voire d'annuler, l'impôt sur les loyers. La réforme augmente l'impôt à la revente, mais les abattements pour durée de détention restent applicables. L'arbitrage se fait au cas par cas.
Le micro-BIC est-il concerné ?
Non. Au micro-BIC, aucun amortissement n'est déduit ; il n'y a donc rien à réintégrer. En contrepartie, l'impôt annuel sur les loyers y est généralement plus élevé qu'au réel.
Ressources officielles
- Légifrance — loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (art. 84)
- Légifrance — article 150 VB du Code général des impôts (version en vigueur)
- Assemblée nationale — réponse à la question n° 10097 (portée temporelle)
- ANIL — trouver votre ADIL pour un conseil gratuit
Article informatif publié le 21 juin 2026. Les dispositions citées sont celles connues à cette date (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 150 VB du CGI ; réponse ministérielle n° 10097 du 24 mars 2026). L'instruction BOFiP précisant certaines modalités pouvait ne pas être publiée à cette date. Cet article ne constitue pas un conseil fiscal individualisé ; consultez un expert-comptable, un notaire ou votre ADIL.