Quelles communes sont concernées par l’encadrement des loyers ?

Paris ; Lille, Hellemmes et Lomme ; Lyon et Villeurbanne ; Montpellier ; Bordeaux ; Plaine Commune et Est Ensemble (Seine-Saint-Denis) ; des communes du Pays basque ; des communes de Grenoble-Alpes Métropole, certaines sur une partie de leur territoire seulement. La liste évolue : Proplio la tient à jour et signale, dans le formulaire du bail, qu’un bien s’y trouve. L’arrêté préfectoral de votre commune fait foi.

Qu’est-ce que le complément de loyer ?

Un montant qui s’ajoute au loyer de base quand le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur. Son montant et sa justification figurent au bail. Le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du bail (sauf en bail mobilité).

Que se passe-t-il si je dépasse le plafond ?

Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, pour obtenir la mise en conformité du loyer et la restitution du trop-perçu. Le préfet peut aussi mettre le bailleur en demeure de mettre le contrat en conformité et de restituer le trop-perçu, puis prononcer une amende administrative : jusqu’à 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale.

L’encadrement s’applique-t-il à la révision IRL ?

Non. La révision annuelle en cours de bail n’est pas plafonnée par le loyer de référence majoré : le plafond s’apprécie à la conclusion du bail et, au renouvellement, le locataire peut demander une diminution si le loyer le dépasse (art. 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Encadrement des loyers : vérifier les plafonds légaux

Dans les communes où l’encadrement des loyers s’applique, un arrêté préfectoral fixe chaque année, par secteur et par catégorie de logement, un loyer de référence au m². À la conclusion du bail, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié. Proplio signale les biens concernés, reporte ces valeurs au contrat et bloque un loyer qui dépasse le plafond que vous avez saisi.

Les 3 valeurs de référence

L’arrêté fixe, pour chaque catégorie de logement (type de location, nombre de pièces, époque de construction, secteur) :

Loyer de référence — loyer médian du secteur, au m²
Loyer de référence majoré — le loyer de référence augmenté de 20 % : c’est le plafond du loyer de base
Loyer de référence minoré — le loyer de référence diminué de 30 %

Ce que fait Proplio

À la création ou à la modification d’un bien, Proplio reconnaît, d’après sa commune et son code postal, s’il se trouve dans une zone d’encadrement. Pour une commune encadrée sur une partie de son territoire seulement, vérifiez que l’adresse est dans le périmètre de l’arrêté.
Dans le formulaire du bail, un encadré Encadrement des loyers vous demande le loyer de référence et le loyer de référence majoré, en €/m², tels que l’arrêté les fixe pour votre logement, ainsi que le loyer du précédent locataire et, le cas échéant, le complément de loyer et sa justification. Proplio affiche le loyer maximal (loyer majoré × surface).
Avec les plans Essentiel et Pro, Proplio refuse de créer le bail si le loyer dépasse ce maximum sans complément de loyer, ou si un complément n’est pas justifié.
Le contrat mentionne le loyer de référence et le loyer de référence majoré, comme la loi l’exige.
La révision annuelle en cours de bail n’est pas plafonnée par le loyer de référence majoré : Proplio ne la limite pas (voir la question ci-dessous).

Le complément de loyer

Un complément de loyer peut s’ajouter au loyer de base si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur, et qui ne sont pas déjà prises en compte dans le loyer de référence.

Son montant et les caractéristiques qui le justifient figurent au bail.
Le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du bail (sauf en bail mobilité), puis devant le juge.

Sanctions en cas de non-respect

Le locataire peut obtenir la mise en conformité du loyer et la restitution du trop-perçu, devant la commission départementale de conciliation puis le juge.
Le préfet peut mettre le bailleur en demeure de mettre le contrat en conformité et de restituer le trop-perçu ; à défaut, il peut prononcer une amende administrative (jusqu’à 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale).

La liste des communes

L’encadrement des loyers de la loi ELAN est une expérimentation, prévue pour huit ans à compter de la publication de cette loi (JO du 24 novembre 2018), soit jusqu’au 24 novembre 2026 ; sa suite dépend du législateur. La liste des communes évolue : Proplio la met à jour ; en cas de doute, l’arrêté préfectoral de votre commune et le texte en vigueur à la date de signature font foi.

Bonnes pratiques

Saisissez les valeurs de l’arrêté en vigueur à la date de signature — elles changent chaque année.
Justifiez précisément tout complément de loyer : sans justification au bail, il ne peut pas être appliqué.
Conservez l’arrêté et vos calculs : en cas de contestation, ils montrent comment le loyer a été fixé.