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Calculateur de vétusté
part locataire, part bailleur

Un élément est dégradé à l’état des lieux de sortie ? Choisissez-le dans le barème, indiquez le coût du devis et l’année de pose : vous obtenez la part imputable au locataire et celle absorbée par l’usure normale, selon la méthode des grilles de vétusté (durée de vie, franchise, abattement annuel, valeur résiduelle).

Élément dégradé

€

L’année de pose, ou de dernier remplacement : facture d’origine ou état des lieux d’entrée.

Choisissez l’élément, indiquez le coût du devis et l’année de pose pour obtenir la part du locataire et celle du bailleur.

Barème de référence : 40 éléments, 9 catégories, selon la méthode des grilles de vétusté (durée de vie, franchise, abattement annuel, valeur résiduelle).

Comment est calculée la vétusté ?

Trois paramètres par élément : durée de vie, franchise et valeur résiduelle.

  1. 1

    Choisir l’élément dégradé

    Sélectionnez l’élément dans le barème de référence, classé en 9 catégories (peintures, sols, menuiseries, sanitaires, cuisine, électroménager, chauffage, électricité, extérieurs).

  2. 2

    Indiquer le coût de remise en état

    Reportez le montant du devis ou de la facture de réparation ou de remplacement.

  3. 3

    Renseigner l’année de pose

    Indiquez l’année de pose, ou du dernier remplacement, telle qu’elle figure sur la facture ou l’état des lieux d’entrée.

  4. 4

    Lire la répartition

    Le calculateur applique la franchise, l’abattement annuel et la valeur résiduelle pour donner la part du locataire et celle du bailleur, avec l’explication du calcul.

La formule appliquée

Années soumises à abattement = âge de l’élément − franchise. Abattement de vétusté = années soumises × taux annuel, plafonné à 100 % − valeur résiduelle. Part locataire = coût × (100 % − abattement). La part bailleur est le reste. Le taux annuel est dérivé de la durée de vie : (100 % − valeur résiduelle) ÷ (durée de vie − franchise).

Ce que dit la loi

Décret n° 2016-382

La grille de vétusté est facultative. Annexée au bail et acceptée par le locataire, elle s’applique à la sortie. Le décret du 30 mars 2016 permet de choisir une grille issue d’un accord collectif de location ; une autre grille vaut clause du contrat, sous le contrôle du juge.

Loi 89-462, art. 7 c) et d)

Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail, sauf usure normale, force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers.

Décret n° 87-712

Les réparations locatives d’entretien courant restent dues par le locataire, indépendamment de toute vétusté.

Le barème de référence : 40 éléments en 9 catégories

  • Peintures et revêtements muraux

    Durée de vie 7 à 20 ans

    Peinture des murs et plafonds, Papier peint standard, Revêtement mural vinyle, Faïence murale

  • Sols

    Durée de vie 7 à 25 ans

    Parquet massif, Parquet stratifié, Moquette, Revêtement PVC / linoléum, Carrelage au sol

  • Menuiseries

    Durée de vie 20 à 30 ans

    Portes intérieures, Porte d’entrée, Fenêtres bois, Fenêtres PVC / aluminium, Volets manuels (battants, persiennes), Volets roulants

  • Sanitaires

    Durée de vie 5 à 25 ans

    Robinetterie, Cuvette WC et réservoir, Baignoire, Receveur et cabine de douche, Lavabo / vasque, Joints sanitaires en silicone

  • Cuisine

    Durée de vie 10 à 25 ans

    Éléments de cuisine (hauts et bas), Plan de travail stratifié, Plan de travail pierre / composite, Évier de cuisine, Hotte aspirante

  • Électroménager

    Durée de vie 8 à 10 ans

    Réfrigérateur / congélateur, Four (traditionnel ou micro-ondes), Plaques de cuisson, Lave-linge, Lave-vaisselle

  • Chauffage et eau chaude

    Durée de vie 10 à 15 ans

    Chaudière gaz / fioul, Ballon d’eau chaude (cumulus), Radiateur électrique, Pompe à chaleur

  • Électricité

    Durée de vie 10 à 30 ans

    Prises et interrupteurs, Tableau électrique, Luminaires fixes

  • Extérieurs

    Durée de vie 5 à 20 ans

    Carrelage terrasse / balcon, Aménagement jardin (pelouse, haies)

Dans Proplio, la grille suit le bail

Sur les formules Essentiel et Pro, vous rattachez une grille de vétusté au bail avant sa signature (le barème de référence ou la vôtre) : le contrat l’imprime, et c’est elle qui s’applique à la sortie. Chaque élément dégradé de l’état des lieux de sortie calcule alors la part du locataire, et les retenues proposées se reportent sur le décompte du dépôt de garantie.

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Pour aller plus loin

Questions fréquentes sur la vétusté

Grille, franchise, valeur résiduelle, preuve et recours : les réponses essentielles.

Quelle différence entre vétusté et dégradation ?
La vétusté est l’usure normale d’un élément liée au temps et à un usage conforme : peinture qui jaunit, moquette qui s’aplatit, joints qui ternissent. Elle reste à la charge du bailleur. La dégradation résulte d’un usage anormal ou d’une négligence du locataire : trou dans une cloison, brûlure sur un plan de travail, carrelage cassé. Le locataire en répond (article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989), mais seulement pour la part qui ne relève pas de l’usure normale. La grille de vétusté sert précisément à faire cette répartition.
La grille de vétusté est-elle obligatoire ?
Non. La grille de vétusté est facultative. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 permet aux parties de convenir, dès la signature du bail, d’une grille choisie parmi celles issues d’accords collectifs de location ; une autre grille, comme le barème de référence Proplio, vaut clause du contrat, sous le contrôle du juge. Dans les deux cas, elle s’applique si elle est annexée au bail et acceptée par le locataire. Sans grille, la vétusté s’apprécie élément par élément.
Qui doit prouver la vétusté ?
Le bailleur établit la dégradation en comparant l’état des lieux d’entrée et celui de sortie : le locataire doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu, suivant l’état des lieux, excepté ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730 du Code civil). Il répond des dégradations survenues pendant la location, sauf s’il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989) ; l’usure due au temps ou à un usage normal reste à la charge du bailleur. Si les deux états des lieux décrivent le même état, aucune retenue pour dégradation ne peut s’appuyer sur eux, et le dépôt se restitue dans le mois de la remise des clés ; le bailleur peut toutefois en déduire les sommes qui lui restent dues, dûment justifiées, comme un loyer ou des charges impayés, ou l’entretien courant qui incombait au locataire et qu’il n’a pas fait (article 22 de la même loi). Une grille annexée au bail et des factures datées de pose facilitent la preuve pour les deux parties.
Que signifient la franchise et la valeur résiduelle ?
La franchise est la période, à compter de la pose, pendant laquelle aucun abattement n’est appliqué : un élément neuf dégradé pendant ses premières années est imputable à 100 %. La valeur résiduelle est la part qui reste à la charge du locataire pour un élément arrivé en fin de vie qu’il a dégradé (trou, brûlure) : l’usure, elle, n’est jamais à sa charge. Dans le barème de référence, elle va de 10 % à 20 % selon l’élément.
Le bailleur peut-il retenir 100 % du coût de remplacement ?
Seulement si l’élément n’a pas encore vécu : pendant la franchise que prévoit la grille annexée au bail ou, sans grille, s’il était neuf à l’entrée et a été dégradé peu après. Dès que l’élément a vécu, le locataire ne répond pas de son usure due au temps ou à un usage normal (art. 7 d) de la loi n° 89-462) : on ne lui fait pas supporter le remplacement à neuf d’un bien usé. La retenue sur le dépôt doit être justifiée par un devis ou une facture ; ce qui dépasse le dépôt se réclame à part.
Quelle différence avec les réparations locatives ?
Les réparations locatives listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 sont l’entretien courant que le locataire doit assurer pendant le bail : remplacement des joints, débouchage, petits raccords de peinture, entretien du jardin. Elles sont dues même sans dégradation. La vétusté intervient au-delà, quand un élément doit être remis en état ou remplacé et qu’il faut déterminer qui paie quoi.
Que faire si mon bail n’a pas de grille de vétusté ?
Vous pouvez utiliser ce calculateur comme base de discussion amiable. Le locataire n’est pas tenu d’accepter une grille qui n’est pas annexée au bail : sans grille, la vétusté s’apprécie élément par élément. En cas de désaccord sur une retenue du dépôt de garantie, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement. Pour vos prochains baux, annexez une grille dès la signature.

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Ce calculateur applique le barème de vétusté de référence Proplio. Le résultat est indicatif : seule une grille annexée à votre bail s’impose aux parties, et une retenue doit être justifiée (état des lieux, devis ou facture). Il ne constitue pas un conseil juridique. Aucune donnée saisie n’est transmise ni conservée.

Sources : Décret n° 2016-382 (Légifrance) · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)

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