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Calculateur de vétusté
part locataire, part bailleur

Un élément est dégradé à l’état des lieux de sortie ? Choisissez-le dans la grille, indiquez le coût du devis et l’année de pose : vous obtenez la part imputable au locataire et celle absorbée par l’usure normale, selon la formule du décret n° 2016-382.

Élément dégradé

€

Année d’installation ou de dernier remplacement : facture d’origine ou état des lieux d’entrée.

Choisissez l’élément, indiquez le coût du devis et l’année de pose pour obtenir la part du locataire et celle du bailleur.

Grille de référence : 40 éléments, 9 catégories, formule du décret 2016-382.

Comment est calculée la vétusté ?

Trois paramètres par élément, tirés des grilles professionnelles de référence.

  1. 1

    Choisir l’élément dégradé

    Sélectionnez l’élément dans la grille de référence, classée en 9 catégories (peintures, sols, menuiseries, sanitaires, cuisine, électroménager, chauffage, électricité, extérieurs).

  2. 2

    Indiquer le coût de remise en état

    Reportez le montant du devis ou de la facture de réparation ou de remplacement.

  3. 3

    Renseigner l’année de pose

    Indiquez l’année d’installation ou du dernier remplacement, telle qu’elle figure sur la facture ou l’état des lieux d’entrée.

  4. 4

    Lire la répartition

    Le calculateur applique la franchise, l’abattement annuel et la valeur résiduelle pour donner la part du locataire et celle du bailleur, avec l’explication du calcul.

La formule appliquée

Années soumises à abattement = âge de l’élément − franchise. Abattement de vétusté = années soumises × taux annuel, plafonné à 100 % − valeur résiduelle. Part locataire = coût × (100 % − abattement). La part bailleur est le reste. Le taux annuel est dérivé de la durée de vie : (100 % − valeur résiduelle) ÷ (durée de vie − franchise).

Ce que dit la loi

Décret n° 2016-382

La grille de vétusté est facultative, mais opposable dès lors qu’elle est annexée au bail. Elle doit provenir d’un accord collectif de location.

Loi 89-462, art. 7 d

Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail, sauf usure normale, force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers.

Décret n° 87-712

Les réparations locatives d’entretien courant restent dues par le locataire, indépendamment de toute vétusté.

La grille de référence : 40 éléments en 9 catégories

  • Peintures et revêtements muraux

    Durée de vie 7 à 20 ans

    Peinture des murs et plafonds, Papier peint standard, Revêtement mural vinyle, Faïence murale

  • Sols

    Durée de vie 7 à 25 ans

    Parquet massif, Parquet stratifié, Moquette, Revêtement PVC / linoléum, Carrelage au sol

  • Menuiseries

    Durée de vie 20 à 30 ans

    Portes intérieures, Porte d’entrée, Fenêtres bois, Fenêtres PVC / aluminium, Volets manuels (battants, persiennes), Volets roulants

  • Sanitaires

    Durée de vie 5 à 25 ans

    Robinetterie, Cuvette WC et réservoir, Baignoire, Receveur et cabine de douche, Lavabo / vasque, Joints sanitaires en silicone

  • Cuisine

    Durée de vie 10 à 25 ans

    Éléments de cuisine (hauts et bas), Plan de travail stratifié, Plan de travail pierre / composite, Évier de cuisine, Hotte aspirante

  • Électroménager

    Durée de vie 8 à 10 ans

    Réfrigérateur / congélateur, Four (traditionnel ou micro-ondes), Plaques de cuisson, Lave-linge, Lave-vaisselle

  • Chauffage et eau chaude

    Durée de vie 10 à 15 ans

    Chaudière gaz / fioul, Ballon d’eau chaude (cumulus), Radiateur électrique, Pompe à chaleur

  • Électricité

    Durée de vie 10 à 30 ans

    Prises et interrupteurs, Tableau électrique, Luminaires fixes

  • Extérieurs

    Durée de vie 5 à 20 ans

    Carrelage terrasse / balcon, Aménagement jardin (pelouse, haies)

Dans Proplio, la grille suit le bail

Sur les plans Essentiel et Pro, vous annexez une grille de vétusté à chaque bail (celle de référence ou la vôtre), elle est figée à la signature, et chaque élément dégradé de l’état des lieux de sortie calcule automatiquement la part du locataire. Les retenues proposées se reportent ensuite sur le décompte du dépôt de garantie.

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Pour aller plus loin

Questions fréquentes sur la vétusté

Grille, franchise, valeur résiduelle, preuve et recours : les réponses essentielles.

Quelle différence entre vétusté et dégradation ?
La vétusté est l’usure normale d’un élément liée au temps et à un usage conforme : peinture qui jaunit, moquette qui s’aplatit, joints qui ternissent. Elle reste à la charge du bailleur. La dégradation résulte d’un usage anormal ou d’une négligence du locataire : trou dans une cloison, brûlure sur un plan de travail, carrelage cassé. Le locataire en répond (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989), mais seulement pour la part qui ne relève pas de l’usure normale. La grille de vétusté sert précisément à faire cette répartition.
La grille de vétusté est-elle obligatoire ?
Non. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 la rend facultative, mais précise que les parties peuvent convenir d’appliquer une grille choisie parmi celles issues d’accords collectifs de location. Pour être opposable, la grille doit être annexée au contrat de bail dès la signature. Sans grille annexée, la vétusté s’apprécie au cas par cas, ce qui ouvre la porte aux contestations devant la commission départementale de conciliation ou le juge.
Qui doit prouver la vétusté ?
C’est au bailleur de démontrer que la dégradation est imputable au locataire, en comparant l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Si les deux documents décrivent le même état, aucune retenue n’est possible. Le locataire peut de son côté invoquer l’usure normale, la force majeure ou la faute d’un tiers. Une grille annexée au bail et des factures datées de pose facilitent la preuve pour les deux parties.
Que signifient la franchise et la valeur résiduelle ?
La franchise est la période, à compter de la pose, pendant laquelle aucun abattement n’est appliqué : un élément neuf dégradé pendant ses premières années est imputable à 100 %. La valeur résiduelle est la part minimale qui reste toujours à la charge du locataire, même pour un élément très ancien, car une dégradation par négligence ne disparaît pas avec l’âge de l’élément. Dans la grille de référence, la valeur résiduelle est comprise entre 10 % et 20 % selon l’élément.
Le bailleur peut-il retenir 100 % du coût de remplacement ?
Uniquement si l’élément est encore dans sa période de franchise, ou si le bail ne comporte aucune grille et que l’élément était neuf à l’entrée. Dès que l’élément a vécu, la jurisprudence constante refuse de faire supporter au locataire le remplacement à neuf d’un bien usé (Cass. 3e civ., 2 juillet 2003). La retenue doit être justifiée par un devis ou une facture, et limitée au montant du dépôt de garantie.
Quelle différence avec les réparations locatives ?
Les réparations locatives listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 sont l’entretien courant que le locataire doit assurer pendant le bail : remplacement des joints, débouchage, petits raccords de peinture, entretien du jardin. Elles sont dues même sans dégradation. La vétusté intervient au-delà, quand un élément doit être remis en état ou remplacé et qu’il faut déterminer qui paie quoi.
Que faire si mon bail n’a pas de grille de vétusté ?
Vous pouvez utiliser ce calculateur comme base de discussion amiable : ses durées de vie sont celles des grilles professionnelles couramment utilisées. Le locataire n’est toutefois pas tenu d’accepter une grille non annexée au bail. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation est gratuite et compétente sur les retenues de dépôt de garantie. Pour les prochains baux, annexez une grille dès la signature.

Des états des lieux de sortie sans litige

Grille de vétusté annexée au bail, calcul automatique des retenues et décompte de restitution du dépôt : tout est dans Proplio.

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Ce calculateur applique une grille de vétusté de référence inspirée des accords collectifs de location. Le résultat est indicatif : seule une grille annexée à votre bail est opposable, et une retenue doit toujours être justifiée par un devis ou une facture. Il ne constitue pas un conseil juridique. Aucune donnée saisie n'est transmise ni conservée.

Sources : Décret n° 2016-382 (Légifrance) · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)

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