Sur quelles données s’appuie l’estimation locative ?

Trois sources publiques françaises : les transactions DVF (Demandes de Valeurs Foncières), les loyers de référence INSEE, et la Base Adresse Nationale (BAN) pour le géocodage. Aucune donnée privée, aucun scraping, aucune estimation "boîte noire" — la méthode est transparente et reproductible.

Pourquoi l’estimation diffère-t-elle parfois des annonces LeBonCoin ou SeLoger ?

Les annonces sont des loyers demandés, parfois supérieurs au marché réel. Proplio s’appuie sur des transactions effectives (DVF) et des moyennes INSEE, ce qui reflète mieux ce qu’un locataire accepte effectivement de payer. Un écart de 5-10 % est normal.

Qu’est-ce que le scoring quartier ?

C’est une note sur 5 axes : transports, écoles, commerces, santé, sécurité. Chaque axe est calculé à partir d’équipements publics géolocalisés dans un rayon de 500 m. Un score élevé augmente la valeur locative perçue et réduit le risque de vacance.

L’intelligence de marché est-elle disponible en Essentiel ?

Non, elle est réservée au plan Pro (19,90 €/mois). Le plan Essentiel donne accès à la révision IRL et à l’encadrement des loyers (quand applicable), mais pas aux comparables DVF ni au scoring quartier.

Estimation locative et intelligence de marché

L’intelligence de marché de Proplio (plan Pro) calcule une estimation locative objective pour chaque bien de votre portefeuille. Elle combine les transactions foncières publiques (DVF), les loyers médians INSEE et un scoring d’environnement (transports, écoles, commerces). Objectif : fixer un loyer juste, détecter un écart et anticiper le risque de vacance.

Ce que vous obtenez pour chaque bien

Fourchette de loyer mensuel (bas / médian / haut), au m² et en montant total.
Nombre de transactions comparables dans un rayon de 500 m sur les 24 derniers mois — gage de fiabilité statistique.
Score quartier sur 5 axes : transports en commun, écoles, commerces de proximité, équipements de santé, sécurité relative.
Estimation de valeur vénale (achat/revente) à partir des transactions DVF et d’un coefficient de surface.
Indicateur de risque de vacance basé sur la tension locative locale (offre / demande).

Comment Proplio calcule l’estimation

Géocodage du bien via la BAN (coordonnées GPS précises à la dizaine de mètres).
Recherche des transactions DVF dans un rayon de 500 m sur 24 mois, filtrées par type (appartement / maison) et surface similaire (± 20 %).
Winsorisation de Tukey pour écarter les valeurs extrêmes (5 % haut et bas) — évite qu’un achat atypique fausse la médiane.
Pondération par un coefficient de petite surface (les studios se louent plus cher au m² que les grands appartements).
Comparaison avec les loyers médians INSEE par commune et ajustement selon la classe DPE déclarée.

Cette méthode est proche des techniques d’estimation professionnelle (AVM — Automated Valuation Model). L’écart-type et le nombre de comparables sont affichés explicitement, vous savez donc à quel point l’estimation est fiable.

Le scoring quartier sur 5 axes

Chaque axe est noté de 0 à 5 selon la densité d’équipements publics autour du bien :

Transports — stations de métro, RER, tramway, bus et gares dans un rayon de 500 m. Bonus si une gare TER/TGV est accessible à moins de 1 km.
Écoles — écoles maternelles, élémentaires, collèges, lycées.
Commerces — alimentation, boulangeries, pharmacies et restauration de proximité.
Santé — cabinets de généralistes, pharmacies, hôpitaux.
Sécurité — score relatif basé sur les données publiques de délinquance communales.

Utiliser l’estimation pour fixer un loyer

Ouvrez la page Intelligence de marché dans la sidebar.
Sélectionnez un bien : l’estimation s’affiche en fourchette (par exemple 750 € bas, 820 € médian, 890 € haut).
Comparez avec le loyer pratiqué actuel : un écart à la baisse de plus de 10 % signale un potentiel de révision lors de la prochaine relocation.
Vérifiez que vous respectez l’encadrement des loyers si votre commune est concernée (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux).

Bonnes pratiques

Ne fixez pas votre loyer au maximum de la fourchette : un loyer légèrement sous le médian attire plus de candidatures et réduit la vacance locative.
Tenez compte du DPE : un logement F ou G supporte mal le haut de fourchette, les locataires comparent la consommation énergétique.
Relancez l’estimation chaque année : les données DVF sont mises à jour trimestriellement, les tendances locales évoluent.