L’état des lieux est-il obligatoire ?

Oui. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose la réalisation d’un EDL à l’entrée et à la sortie, annexé au bail. Sans EDL, le logement est présumé loué en bon état, ce qui prive le bailleur de toute retenue sur le dépôt à la sortie.

Peut-on réaliser l’EDL en format numérique ?

Oui. Le décret n° 2016-382 admet l’EDL dématérialisé dès lors que les deux parties le signent électroniquement (signature eIDAS). Proplio génère un PDF signable avec piste d’audit (hash, horodatage, IP).

Combien de pièces et d’équipements peut-on documenter ?

Aucune limite. Un EDL Proplio structure le logement en pièces (salon, cuisine, chambre, salle de bain, WC, cave, parking) et chaque pièce en équipements (murs, sol, plafond, fenêtres, prises, radiateurs). Chaque équipement accepte plusieurs photos horodatées.

Le locataire peut-il ajouter des remarques ?

Oui, pendant les 10 jours qui suivent l’EDL d’entrée, le locataire peut faire ajouter ses observations au document. Il peut également demander un complément pour l’état des éléments de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe.

État des lieux d’entrée et de sortie : checklist, photos, PDF

L’état des lieux est l’acte juridique qui décrit l’état précis du logement et de ses équipements à l’entrée du locataire, puis à sa sortie. Sans lui, impossible de retenir quoi que ce soit sur le dépôt de garantie en cas de dégradations. Proplio structure l’EDL pièce par pièce, gère les photos et produit un PDF signable conforme.

Structure d’un EDL Proplio

Pièces du logement : salon, cuisine, chambres, salle de bain, WC, dégagements, caves, parking, etc. Modifiable selon le logement.
Équipements par pièce : murs, sol, plafond, fenêtres, prises, radiateurs, électroménager (si meublé), sanitaires, luminaires.
Mobilier inventaire (bail meublé) : liste de tous les meubles et leur état, avec valeur indicative.
Relevés compteurs : électricité, gaz, eau chaude, eau froide à la date de l’EDL.

Créer un EDL d’entrée

Depuis le bail (statut DRAFT ou en attente d’activation), cliquez sur Créer l’état des lieux d’entrée.
Proplio pré-remplit la structure en fonction des équipements saisis sur la fiche du bien (voir Gérer ses biens).
Pour chaque équipement, indiquez l’état (neuf, bon, moyen, mauvais, à remplacer) et ajoutez des photos horodatées (jusqu’à 10 par équipement).
Notez les relevés compteurs de sortie.
Validez l’EDL : il passe en VALIDATED, verrouillé.
Faites signer bailleur et locataire (signature dessinée ou eIDAS). À la double signature, l’EDL passe en SIGNED et débloque l’activation du bail.

L’EDL de sortie, plus crucial que celui d’entrée

À la fin du bail, un nouvel EDL est réalisé en présence du locataire. Proplio duplique l’EDL d’entrée comme base de comparaison :

Chaque équipement est réévalué et comparé à son état d’entrée.
Pour les dégradations, vous ajoutez des photos sortie qui complètent les photos entrée (le PDF final juxtapose les deux pour la preuve).
Les relevés compteurs de sortie sont comparés à ceux d’entrée pour calculer la consommation du locataire.

Cycle de vie d’un EDL

DRAFT — brouillon, entièrement modifiable
VALIDATED — verrouillé, plus de modification possible
SIGNED — signé par bailleur + locataire. Génération du PDF définitif.

Un EDL VALIDATED ne peut plus être édité — cette règle protège l’intégrité de la preuve. Pour corriger une erreur, il faut créer un nouvel EDL ou un avenant amiable signé des deux parties.

Droit de rectification du locataire

Le locataire bénéficie de deux délais légaux de rectification :

10 jours après l’EDL d’entrée — pour ajouter des observations qu’il aurait oubliées lors de la visite
1er mois de la période de chauffe — pour demander un complément sur l’état des éléments de chauffage (ils ne fonctionnent pas en été)

Bonnes pratiques

Réalisez l’EDL en présence du locataire, jamais seul. C’est la seule manière que la signature ait la pleine valeur probante.
Multipliez les photos horodatées — au minimum une photo par équipement, plusieurs angles pour les zones sensibles. Les photos servent aussi bien à l’entrée (état initial) qu’à la sortie (preuve de dégradation).
Notez les relevés compteurs : ils conditionnent l’éventuelle régularisation de consommation de fluides facturés au forfait.