Quelle est la différence entre charges récupérables et non récupérables ?

Les charges récupérables (décret 87-713) sont refacturables au locataire via les provisions ou le forfait : eau froide parties communes, éclairage parties communes, entretien ascenseur, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc. Les non-récupérables restent à votre charge : taxe foncière, gros travaux, honoraires syndic, assurance PNO.

Puis-je déduire toutes les charges sur la 2044 ?

Au régime réel foncier, sont déductibles : taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien/réparation/amélioration (hors construction/reconstruction), assurance PNO et GLI, frais de gestion (10 €/bien forfaitaires), provisions pour charges non récupérées. Proplio pré-remplit les lignes 2044 concernées.

Proplio gère-t-il la TVA pour une SCI à l’IS ?

Pas encore dans la version actuelle (P2-B reporté au backlog comptable). Les SCI soumises à TVA (option IS + activité commerciale) doivent continuer à tenir leur comptabilité TVA en parallèle. Les autres bailleurs (particuliers, LMNP, SCI à l’IR) n’ont pas ce besoin.

Quels justificatifs puis-je joindre ?

Toutes les pièces en PDF, PNG ou JPG : factures, devis, quittances, appels de fonds syndic, relevés d’assurance, bordereaux fiscaux. Chaque pièce est rattachée à une ligne de frais et archivée dans le stockage du plan (200 Mo Découverte, 2 Go Essentiel, 20 Go Pro).

Frais & charges locatives : 25 catégories conformes au décret 87-713

Proplio suit 25 catégories de frais conformes au décret 87-713 et à la déclaration 2044 : taxe foncière, copropriété, entretien, travaux, assurances, intérêts d’emprunt, etc. Chaque dépense est rattachée à un bien, typée selon sa récupérabilité et exportable pour la déclaration fiscale.

Les 25 catégories de frais

Les catégories sont classées en deux groupes :

Charges récupérables (refacturables au locataire) — eau froide parties communes, chauffage collectif, entretien ascenseur, entretien espaces verts, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, éclairage parties communes…
Non récupérables (restent à votre charge) — taxe foncière, charges de copropriété hors provisions, gros travaux d’amélioration, honoraires syndic, assurance PNO, assurance GLI, intérêts d’emprunt, frais de gestion, cotisation foncière des entreprises.

Enregistrer une dépense

Depuis l’écran Frais & charges, cliquez sur Ajouter une dépense.
Sélectionnez le bien concerné (obligatoire) et la catégorie (autocomplétion parmi les 25).
Indiquez la date, le montant TTC et la fréquence (ponctuelle, mensuelle, trimestrielle, annuelle).
Précisez qui a payé (paidBy) : bailleur, locataire ou SCI. Les dépenses payées par le locataire ne sont ni déductibles ni refacturables.
Téléversez la pièce justificative (facture, devis, appel de fonds).
Proplio classe automatiquement la dépense en récupérable ou non, et propose une ligne 2044 si applicable.

Dépenses récurrentes

Pour les charges répétitives (syndic, assurance annuelle), créez une dépense en type RECURRING : Proplio régénère automatiquement l’échéance à chaque période. Vous n’avez qu’à confirmer quand la facture arrive réellement.

Rattacher les dépenses aux provisions locataires

Les dépenses récupérables alimentent la régularisation annuelle des charges (voir régularisation de charges) : à la fin de l’année, Proplio compare les provisions versées par le locataire et les charges réelles récupérables, et calcule l’écart à régulariser (en faveur ou en défaveur du locataire).

Export pour la déclaration 2044

À la fin de l’année fiscale, Proplio produit trois exports :

CSV détaillé — toutes les lignes de frais avec bien, catégorie, montant, date
Pré-rempli 2044 — totaux par ligne 2044, prêts à reporter dans la déclaration
FEC (Pro uniquement) — Fichier des Écritures Comptables pour les expertises-comptables

Pour un guide détaillé sur le remplissage de la 2044, voir notre article déclaration des revenus fonciers.

Bonnes pratiques

Enregistrez les dépenses au fil de l’eau — pas en janvier panique-mode : vous éviterez les oublis et votre 2044 sera correcte du premier coup.
Téléversez systématiquement la pièce justificative : en cas de contrôle fiscal, c’est ce qui valide la déduction.
Archivez au moins 6 ans (prescription fiscale). Proplio conserve tant que votre abonnement est actif.